涉稅會計
涉稅會計
售樓處房產稅處理的三要點
發文文號：[0]0號 發文單位： 時間:2017-11-15 09:26:12 點擊:
706
某市甲房地產開發公司2016年6月通過競拍取得面積5萬平方米的A地塊，每平方米4000元，共繳納土地出讓金2億元。根據當地規劃需求，A地塊建筑規劃面積10萬平方米，甲公司取得土地后，2016年8月開始在A地塊內建造臨時售樓處（后期作開發產品銷售），建筑面積5000平方米，土建與裝修成本合計2000萬元，并專門配套修建園林，成本500萬元，售樓處于2016年12月竣工驗收開始投入使用。該售樓處的房產稅如何計繳？
售樓處是否計繳房產稅
售樓處有屋面和圍護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資，顯然售樓處滿足房產稅中“房產”的定義。《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發〔2003〕89號）第一條規定，鑒于房地產開發企業開發的商品房在出售前，對房地產開發企業而言是一種產品，因此，對房地產開發企業建造的商品房，在售出前，不征收房產稅；但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。
根據上述規定，臨時售樓處雖屬于A地塊的開發產品，但是未出售前已作為售樓處使用，因此應按規定繳納房產稅。
雖然專門為售樓處而建，但園林不構成售樓處直接建造成本，同時也不屬于《國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》（國稅發〔2005〕173號）規定的以房屋為載體，不可隨意移動的給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等附屬設備和配套設施。因此，園林建造成本無須并入房產原值計征房產稅，建議甲公司賬務處理時與售樓處成本分開核算，避免多繳納房產稅。
如何計算售樓處房產稅
根據規定，自用的房產，房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值按1.2%的稅率計算繳納，因此計算售樓處的原值是關鍵點。
《財政部稅務總局關于房產稅和車船使用稅幾個業務問題的解釋與規定》（財稅地〔1987〕3號）規定，房產原值指納稅人按照會計制度規定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。
《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）第三條規定，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。
因此，售樓處的房產原值為建造成本2000萬元加上相應的土地價值，而售樓處對應的土地價值如何計算呢？筆者建議按以下步驟計算。
①計算A地塊宗地容積率：
A地塊土地面積5萬平方米，建筑面積10萬平方米：
宗地容積率=建筑面積（10萬平方米）÷A地塊土地面積（5萬平方米）=2﹥0.5；
因此，A地塊價值須全額并入房產原值計征房產稅。
②按建筑面積占比分攤售樓處對應的土地價值：
A地塊正在開發的其他商品房，在出售前屬于開發產品，根據國稅發〔2003〕89號文件的規定，其所對應的土地價值不繳納房產稅。售樓處所對應的土地價值按以下計算方式計算：
售樓處應分攤的土地面積=售樓處建筑面積÷A地塊建筑面積×A地塊土地面積=5000÷100000×50000=2500（平方米）。
售樓處對應的土地價值=分攤的土地面積×土地單價=2500×4000=1000（萬元）。
③計算售樓處原值：
原值=建造成本+土地價值=2000+1000=3000（萬元）。
④全年應繳納的房產稅（假設房產原值減按30%）：
房產稅=3000×（1-30%）×1.2%=25.2（萬元）
售樓處房產稅何時開始計繳
計算出全年應繳納的房產稅后，須了解何時開始計算繳納。根據國稅發〔2003〕89號文件第二條第（四）項規定，房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅。
因此，甲公司應在售樓處投入使用的次月即2017年1月起開始計繳房產稅。假設甲公司當地以季度分期繳納，則應在2017年4月申報期內申報繳納第一季度房產稅6.3萬元（25.2÷4）。
售樓處是否計繳房產稅
售樓處有屋面和圍護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資，顯然售樓處滿足房產稅中“房產”的定義。《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發〔2003〕89號）第一條規定，鑒于房地產開發企業開發的商品房在出售前，對房地產開發企業而言是一種產品，因此，對房地產開發企業建造的商品房，在售出前，不征收房產稅；但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。
根據上述規定，臨時售樓處雖屬于A地塊的開發產品，但是未出售前已作為售樓處使用，因此應按規定繳納房產稅。
雖然專門為售樓處而建，但園林不構成售樓處直接建造成本，同時也不屬于《國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》（國稅發〔2005〕173號）規定的以房屋為載體，不可隨意移動的給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等附屬設備和配套設施。因此，園林建造成本無須并入房產原值計征房產稅，建議甲公司賬務處理時與售樓處成本分開核算，避免多繳納房產稅。
如何計算售樓處房產稅
根據規定，自用的房產，房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值按1.2%的稅率計算繳納，因此計算售樓處的原值是關鍵點。
《財政部稅務總局關于房產稅和車船使用稅幾個業務問題的解釋與規定》（財稅地〔1987〕3號）規定，房產原值指納稅人按照會計制度規定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。
《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）第三條規定，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。
因此，售樓處的房產原值為建造成本2000萬元加上相應的土地價值，而售樓處對應的土地價值如何計算呢？筆者建議按以下步驟計算。
①計算A地塊宗地容積率：
A地塊土地面積5萬平方米，建筑面積10萬平方米：
宗地容積率=建筑面積（10萬平方米）÷A地塊土地面積（5萬平方米）=2﹥0.5；
因此，A地塊價值須全額并入房產原值計征房產稅。
②按建筑面積占比分攤售樓處對應的土地價值：
A地塊正在開發的其他商品房，在出售前屬于開發產品，根據國稅發〔2003〕89號文件的規定，其所對應的土地價值不繳納房產稅。售樓處所對應的土地價值按以下計算方式計算：
售樓處應分攤的土地面積=售樓處建筑面積÷A地塊建筑面積×A地塊土地面積=5000÷100000×50000=2500（平方米）。
售樓處對應的土地價值=分攤的土地面積×土地單價=2500×4000=1000（萬元）。
③計算售樓處原值：
原值=建造成本+土地價值=2000+1000=3000（萬元）。
④全年應繳納的房產稅（假設房產原值減按30%）：
房產稅=3000×（1-30%）×1.2%=25.2（萬元）
售樓處房產稅何時開始計繳
計算出全年應繳納的房產稅后，須了解何時開始計算繳納。根據國稅發〔2003〕89號文件第二條第（四）項規定，房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅。
因此，甲公司應在售樓處投入使用的次月即2017年1月起開始計繳房產稅。假設甲公司當地以季度分期繳納，則應在2017年4月申報期內申報繳納第一季度房產稅6.3萬元（25.2÷4）。
