關于《國家稅務總局佛山市稅務局關于明確土地增值稅預計增值率測算方法的公告》的解讀
國家稅務總局佛山市稅務局發布了《國家稅務總局佛山市稅務局關于明確土地增值稅預計增值率測算方法的公告》（2025年第1號）（以下簡稱《公告》），現將《公告》解讀如下：
一、《公告》的出臺背景
2024年12月27日，國家稅務總局廣東省稅務局、國家稅務總局深圳市稅務局聯合發布了《國家稅務總局廣東省稅務局 國家稅務總局深圳市稅務局關于調整土地增值稅預征率的公告》（2024年第5號），明確了土地增值稅首次預征納稅義務發生時間在2025年1月1日后的房地產開發項目，根據預計增值率高低適用不同的預征率。為明確預計增值率的測算方法，特制定本《公告》。
二、《公告》的主要內容
《公告》根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》有關收入和扣除項目的規定，明確了預計增值率的測算方法和測算表格。考慮扣除項目金額標準發布時間滯后2—3年的因素，《公告》規定測算預計增值率時，建筑安裝工程費按照我市發布的最新年度土地增值稅扣除項目金額標準上浮30%計算確定。另外，結合我市已清算土地增值稅項目的成本費用情況，前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發間接費用，根據計算確定的建筑安裝工程費的22%計算確定。現舉例說明測算過程：
某房地產開發項目總可售建筑面積8000㎡，其中住宅類型5000㎡、商業類型2000㎡、車位類型1000㎡，各房屋類型的每平方米含稅價格分別為30000元/㎡、20000元/㎡、5000元/㎡。該項目發生取得土地使用權所支付的金額4000萬元、土地征用及拆遷補償費100萬元，可提供佐證材料并經稅務機關確認戶內裝修2000元/㎡，該項目預計增值率計算過程見下表：
項 ?目 | 行次 | 金額 | 說明 | |
一、每平方米應稅收入 | 1 | 22,362.39 | （30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000）÷（5000+2000+1000)=22362.39 | |
二、預計扣除項目金額合計 ???????????????2=3+4+12+13+17 | 2 | 116,029,592.70 | ||
1.取得土地使用權所支付的金額 | 3 | 40,000,000.00 | ||
2.房地產開發成本 4=5+6+7+8+9+10+11 | 4 | 48,758,120.00 | ||
其中 | 土地征用及拆遷補償費 | 5 | 1,000,000.00 | |
建筑安裝工程費 | 6 | 36,315,500.00 | 根據填報的項目工程各面積按照最新年度土地增值稅扣除項目金額標準上浮30%計算確定。 | |
前期工程費 | 7 | 8,612,120.00 | 按照建筑安裝工程費與戶內裝修超過標準的金額（即第11欄“戶內裝修+”）之和乘以22%計算確定。 | |
基礎設施費 | 8 | |||
公共配套設施費 | 9 | |||
開發間接費用 | 10 | |||
戶內裝修+ | 11 | 2,830,500.00 | 戶內裝修超過標準的金額。 | |
3.房地產開發費用 12=(3+4)*10% | 12 | 8,875,812.00 | ||
4.與轉讓房地產有關的稅金等 13=14+15+16 | 13 | 644,036.70 | ||
其中 | 城市維護建設稅 | 14 | 375,688.07 | （30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000）×3%×7%=375688.07 |
教育費附加 | 15 | 161,009.17 | （30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000）×3%×3%=161009.17 | |
地方教育費附加 | 16 | 107,339.45 | （30000÷（1+9%）×5000+20000÷（1+9%）×2000+5000÷（1+9%)×1000）×3%×2%=107339.45 | |
5.財政部規定的其他扣除 17=(3+4)*20% | 17 | 17,751,624.00 | ||
三、可售建筑面積 | 18 | 8,000.00 | ||
五、每平方扣除項目金額 19=2/18 | 19 | 14,503.70 | ||
六、每平方米增值額 20=1-19 | 20 | 7,858.69 | ||
七、預計增值率 21=20/19*100% | 21 | 54.18% | ||
三、《公告》的生效時間
《公告》自2025年1月1日起施行，《國家稅務總局佛山市稅務局關于佛山市土地增值稅預征率等事項的公告》（2023年第2號）第一條同時廢止。
