房開企業虧損退稅，怎樣進行會計處理和納稅申報
根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算涉及企業所得稅退稅有關問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第81號，以下簡稱81號公告）規定，企業對開發項目進行土地增值稅清算后，當年企業所得稅匯算清繳出現虧損，且沒有后續開發項目的，可以按照規定的方法，計算出該項目由于土地增值稅原因導致的項目開發各年度多繳企業所得稅稅款，并申請退稅。
截止目前，財政部尚未就上述退稅給出具體的會計處理規定，國家稅務總局也沒有就納稅申報表的填報給出具體的說明。為此，筆者根據相關財稅規定，結合實務案例，分享一下個人的理解，僅供大家參考。同時筆者認為，我們首先應當對于開工年度和預售年度的財稅處理做一個線條式的梳理，然后更有利于討論和明晰
清算退稅年度的財稅處理。
一、開工年度（2017）財稅處理
（一）業務事項
1、房地產開發項目A公司于2017年開工，當年會計利潤為-3100萬元；
2、假定無納稅調整事項。
（二）會計處理
根據《企業會計準則第18號—所得稅》第十五條規定，企業對于能夠結轉以后年度的可抵扣虧損和稅款抵減，應當以很可能獲得用來抵扣可抵扣虧損和稅款抵減的未來應納稅所得額為限，確認相應的遞延所得稅資產。
A公司當年虧損3100萬元，企業所得稅稅率為25%，預計未來可抵減所得稅775萬元。
會計處理如下：
1、虧損年度確認可抵扣暫時性差異
借：遞延所得稅資產 775
貸：所得稅費用 775
2、結轉
借：所得稅費用 775
貸：本年利潤 775
（三）納稅申報
正常申報（略）。
二、預售年度（2018）財稅處理
（一）業務事項
1、2018年A項目開始預售，預收房款176000萬元；
2、2018年A項目依法預繳增值稅4800萬元，城建稅及附加552萬元，預繳土地增值稅4173萬元；
3、當年會計利潤為-3700萬元，上述稅款未計入“稅金及附加”科目，不影響當年損益；
4、預收房款依法應當調增應納稅所得額19275萬元；
5、假定無其他納稅調整事項。
（二）會計處理
1、A公司當年納稅調整后所得15575萬元，應納企業所得稅3893.75萬元，會計處理如下：
借：遞延所得稅資產3893.75
貸：應交稅費——應交企業所得稅3893.75
2、依法抵減上年度虧損，會計處理如下：
借：應交稅費——應交企業所得稅 775
貸：遞延所得稅資產 775
3、A公司當年實際繳納企業所得稅3118.75萬元，會計處理如下：
借：應交稅費——應交企業所得稅 3118.75
貸：銀行存款 3118.75
（三）納稅申報
正常申報（略）。
三、預售年度（2019）財稅處理
（一）業務事項
1、A項目2019年度預收房款9810萬元；
2、A項目2019年度依法預繳增值稅270萬元，城建稅及附加31.05萬元，預繳土地增值稅381.60萬元；
3、當年會計利潤為-3350萬元，上述稅款未計入“稅金及附加”科目，不影響當年損益；
4、預收房款依法應當調增應納稅所得額937.35萬元；
5、假定無其他納稅調整事項。
（二）會計處理
1、A公司當年納稅調整后所得為-2412.65萬元，確認可抵扣暫時性差異，會計處理如下：
借：遞延所得稅資產603.16
貸：所得稅費用603.16
2、結轉
借：所得稅費用603.16
貸：本年利潤603.16
（三）納稅申報
正常申報（略）。
四、清算年度（2020）財稅處理
（一）業務事項
1、2020年A項目竣工交付，收入和成本均已確認，稅費均依法計提并繳納，當年會計利潤20000萬元；
2、2020年度依法應當調減應納稅所得額20212.35萬元；
3、假定無其他納稅調整事項。
（二）會計處理
1、當年實現利潤，計提企業所得稅，會計處理如下：
借：所得稅費用5000
貸：應交稅費——應交企業所得稅5000
2、A公司當年納稅調整后所得為-212.35萬元，因此按照當年計提稅額沖減以前年度調增稅額，會計處理如下：
借：應交稅費——應交企業所得稅5000
貸：遞延所得稅資產5000
3、結轉
借：本年利潤 5000
貸：所得稅費用5000
（三）納稅申報
正常申報（略）。
五、清算退稅（2020）財稅處理
這是本文討論的重點。
（一）業務事項
1、經主管稅務機關確認，土地增值稅總額5911.79萬元。根據81號公告，2018年度應分攤土地增值稅5146.79萬元，當年已經扣除4173萬元，應補充扣除973.79萬元，按規定計算2018年度應退企業所得稅243.45萬元；
2、A項目2019年度應分攤土地增值稅765萬元，當年已經扣除381.60萬元，應補充扣除383.40萬元，因當年未繳納企業所得稅，增加虧損向以后年度結轉；
3、因A項目清算后無其他后續開發，A公司計劃注銷，“遞延所得稅資產”科目余額擬結轉至相應科目。
（二）會計處理
1、從開工年度、預售年度至清算年度，這樣線條式地梳理下來，多繳所得稅退稅如何進行會計處理，其答案已經躍然紙上，當然是沖減“遞延所得稅資產”科目。
借：銀行存款 243.45
貸：遞延所得稅資產243.45
2、因2019年度和2020年度未實際繳納企業所得稅，且A公司計劃注銷，因此，“遞延所得稅資產”科目余額應當原路沖轉。會計處理如下：
借：本年利潤 412.80
貸：遞延所得稅資產412.80
（三）納稅申報
根據81號公告第一條（二）項規定，“該項目開發各年度應分攤的土地增值稅減去該年度已經在企業所得稅稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當年應補充扣除的土地增值稅;企業應調整當年度的應納稅所得額，并按規定計算當年度應退的企業所得稅稅款;當年度已繳納的企業所得稅稅款不足退稅的，應作為虧損向以后年度結轉，并調整以后年度的應納稅所得額。”
解讀這一規定，個人認為需要抓住一個關鍵詞——那就是“調整當年度”。也就是說，A公司在申請退稅之前，應當先調整更正各年度納稅申報表：
1、將2018年度調增應納稅所得額19275萬元，補充扣除土地增值稅973.79萬元后，更正為調增應納稅所得額18301.21萬元；
2、將2019年度調增應納稅所得額937.35萬元，補充扣除土地增值稅383.40萬元后，更正為調增應納稅所得額553.95萬元；
3、將2020年度調減應納稅所得額20212.35萬元，相應調整土地增值稅973.79+383.40=1357.19萬元，更正為調減應納稅所得額18855.16萬元；
4、更正完畢，系統將顯示2018年度多繳稅款243.45萬元，2019年度虧損2796.05萬元，2020年度應納稅所得額1144.84萬元，彌補2019年度虧損后，累計虧損1651.21萬元。
因A公司申請注銷，累計虧損1651.21萬元不能繼續結轉彌補，也不符合退稅條件，其對應的所得稅412.80元應從“遞延所得稅資產”原路沖回，最終實現稅會一致。
相關業務事項見下表：
