涉稅會計
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職工福利費之職工宿舍常見財稅風(fēng)險問題
發(fā)文文號：[]號 發(fā)文單位： 時間:2020-05-15 10:55:46 點擊:
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在激烈的市場環(huán)境下，許多的企業(yè)為了留住優(yōu)秀的人才，紛紛推出了各種福利計劃和激勵措施來吸引優(yōu)秀的人才，提供職工宿舍成為常見實用的福利措施，關(guān)于職工宿舍涉及稅種及政策較多，且實踐中存在著較多的爭議和不同的地方處理口徑，如何進行正確的財稅處理，才能規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險呢？本文主要以企業(yè)無償提供自有住房作為職工宿舍，以及租入房屋作為職工宿舍，出租職工宿舍收取少量租金，配備宿舍生活用品等為主題，分別從會計處理，企業(yè)所得稅、增值稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅四個稅種處理多維度，每個稅種分別從常見問題、風(fēng)險提示、應(yīng)對建議多角度，分析解答了實務(wù)中常見的職工宿舍財稅風(fēng)險問題。愿能助大家一臂之力！
一、無償提供自有職工宿舍
常見問題：無償提供自有房屋作為職工宿舍，主要涉及到企業(yè)所得稅折舊如何核算，能否作為福利費稅前扣除，相應(yīng)的職工宿舍的維修、物業(yè)物、水電費、網(wǎng)絡(luò)費等能否作為福利費稅前扣除，增值稅是否視同銷售，進項能否抵扣？是否計征個人所得稅，如何計征房產(chǎn)稅等問題。實踐中，處理各不相同，如何正確處理？
（一）會計處理
固定資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按月計提折舊，并根據(jù)用途計入相關(guān)資產(chǎn)的成本或者當(dāng)期損益。自有房產(chǎn)無償提供給職工作為宿舍使用，職工宿舍屬于福利部門使用，應(yīng)列入職工福利費核算。
借：成本/費用/職工福利費
貸：累計折舊
相關(guān)規(guī)定：
《企業(yè)會計準(zhǔn)則——固定資產(chǎn)》第十八條規(guī)定，固定資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按月計提折舊，并根據(jù)用途計入相關(guān)資產(chǎn)的成本或者當(dāng)期損益。
《財政部關(guān)于企業(yè)加強職工福利費財務(wù)管理的通知》（財企[2009]242號）第 一條第(二)項規(guī)定，企業(yè)尚未分離的內(nèi)設(shè)集體福利部門所發(fā)生的設(shè)備、設(shè)施和人員費用，包括職工食堂、職工浴室、理發(fā)室、醫(yī)務(wù)所、托兒所、療養(yǎng)院、集體宿舍等集體福利部門設(shè)備、設(shè)施的折舊、維修保養(yǎng)費用以及集體福利部門工作人員的工資薪金、社會保險費、住房公積金、勞務(wù)費等人工費用。
（二）企業(yè)所得稅
自有房產(chǎn)無償提供給職工使用，企業(yè)所得稅，主要涉及問題，是否視同銷售，計提折舊能否作為福利費稅前扣除，宿舍發(fā)生的修理費用等相關(guān)費用能否作為福利費稅前扣除？
1、職工集體宿舍計提折舊能否作為福利費稅前扣除？
常見問題：此種情形下，企業(yè)將自有房屋無償提供給職工作為集體宿舍，實踐中，職工集體宿舍計提的折舊有的作為福利費稅前扣除，有的直接在稅前扣除。
風(fēng)險提示：國稅函〔2009〕3號文未明確列舉職工宿舍的折舊要計入福利費范圍，通常理解其折舊可以直接稅前扣除，但不作為職工福利費稅前扣除。在實踐中，各地執(zhí)行口徑不一，會存在稅會差異。
總局：職工集體宿舍樓折舊，可以在企業(yè)所得稅稅前扣除。
陜西地稅：員工宿舍的房屋計提的折舊，可以計入職工福利費在稅前扣除。
四川國稅：集體宿舍折舊費，不可以作為職工福利費稅前扣除。
大連國稅：集體宿舍折舊費，不可以作為職工福利費稅前扣除。
應(yīng)對建議：為避免稅務(wù)風(fēng)險，建議進一步咨詢主管局口徑。
相關(guān)規(guī)定：
《企業(yè)所得稅法實施條例》第四十條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的職工福利費支出，不超過工資、薪金總額14%的部分，準(zhǔn)予扣除。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費扣除問題的通知》（國稅函〔2009〕3號）第三款第一條規(guī)定，尚未實行分離辦社會職能的企業(yè)，其內(nèi)設(shè)福利部門所發(fā)生的設(shè)備、設(shè)施和人員費用，包括職工食堂、職工浴室、理發(fā)室、醫(yī)務(wù)所、托兒所、療養(yǎng)院等集體福利部門的設(shè)備、設(shè)施及維修保養(yǎng)費用和福利部門工作人員的工資、薪金、社會保險費、住房公積金、勞務(wù)費等。
國家稅務(wù)總局咨詢問題
職工集體宿舍樓折舊及日常修繕支出，能否在企業(yè)所得稅稅前扣除？
【發(fā)布日期】：2010年04月19日【來源】：國家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司
問題內(nèi)容：職工集體宿舍樓折舊及日常修繕支出，能否在企業(yè)所得稅稅前扣除？
回復(fù)意見：如果該固定資產(chǎn)屬于企業(yè)所有，其所發(fā)生的折舊費及日常簡單的修繕費支出，可以在企業(yè)所得稅稅前扣除。
以下地方口徑供參考理解：
陜西省地方稅務(wù)局2013年度企業(yè)所得稅匯算清繳問題解答之收入和扣除
16. 企業(yè)辦公用房作為職工宿舍計提折舊能否稅前扣除？
答：《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費扣除問題的通知》（國稅函〔2009〕3號）第三款第一條規(guī)定，尚未實行分離辦社會職能的企業(yè)，其內(nèi)設(shè)福利部門所發(fā)生的設(shè)備、設(shè)施和人員費用，包括職工食堂、職工浴室、理發(fā)室、醫(yī)務(wù)所、托兒所、療養(yǎng)院等集體福利部門的設(shè)備、設(shè)施及維修保養(yǎng)費用和福利部門工作人員的工資、薪金、社會保險費、住房公積金、勞務(wù)費等。所以，你公司作為員工宿舍的房屋計提的折舊，可以計入職工福利費在稅前扣除。扣除標(biāo)準(zhǔn)為職工福利費支出不超過工資、薪金總額14%的部分。
四川國稅：
問：企業(yè)按會計準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定，將防暑降溫費等勞動保護類津貼計入應(yīng)付職工薪酬直接發(fā)放，將集體宿舍折舊費、物管費、水電費、網(wǎng)絡(luò)費等直接計入管理費用，并做全額稅前扣除，此稅務(wù)處理方式是否適當(dāng)？
答：按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費扣除問題的通知》（國稅函〔2009〕3號）第二條、第三條的規(guī)定，所得稅法上的“工資薪金”與會計準(zhǔn)則上的“應(yīng)付職工薪酬”核算內(nèi)容是不一致的。無論企業(yè)會計上對“應(yīng)付職工薪酬”如何核算，稅收處理上均要嚴(yán)格依據(jù)國稅函〔2009〕3號文對“工資薪金總額”和“職工費利費”進行準(zhǔn)確劃分，并按照各自不同的扣除標(biāo)準(zhǔn)進行稅前扣除。集體宿舍折舊費、物管費、水電費、網(wǎng)絡(luò)費，在國稅函〔2009〕3號文未明確列舉為職工福利費，不能作類比推論。因此，對“集體宿舍”所涉及的相關(guān)費用，可不作為職工福利費限制扣除。
大連國稅：
用于食堂的購入固定資產(chǎn)計提折舊是計入管理費用科目還是應(yīng)付福利費科目？
用于食堂的購入固定資產(chǎn)計提折舊是計入管理費用科目還是應(yīng)付福利費科目，應(yīng)該按照會計規(guī)定執(zhí)行，不是稅法規(guī)范的內(nèi)容。至于食堂的固定資產(chǎn)折舊是直接稅前扣除還是計入福利費，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費扣除問題的通知》（國稅函〔2009〕3號）規(guī)定：尚未實行分離辦社會職能的企業(yè)，其內(nèi)設(shè)福利部門所發(fā)生的設(shè)備、設(shè)施和人員費用，包括職工食堂、職工浴室、理發(fā)室、醫(yī)務(wù)所、托兒所、療養(yǎng)院等集體福利部門的設(shè)備、設(shè)施及維修保養(yǎng)費用和福利部門工作人員的工資薪金、社會保險費、住房公積金、勞務(wù)費等。文件沒規(guī)定食堂的固定資產(chǎn)折舊要計入福利費范圍，因此可以直接稅前扣除。
2、職工集體宿舍發(fā)生的修理費用等相關(guān)費用能否作為福利費稅前扣除？
常見問題：職工集體宿舍修理費、物管費、水電費、網(wǎng)絡(luò)費等，有的列入相關(guān)成本費用，有的列入職工福利費并稅前扣除。
風(fēng)險提示：各地口徑不一，修理費用需區(qū)分資本化和費用化。
1、會計處理：列入職工福利費核算。
2、企業(yè)所得稅：各地口徑不一，存在稅會差異。
總局：職工集體宿舍樓日常修繕支出，可以在企業(yè)所得稅稅前扣除。
江蘇地稅：可以稅前扣除，但不作為職工福利費扣除。
四川國稅：直接在稅前扣除，但不作為職工福利費扣除。
北京稅務(wù)：可以作為職工福利費扣除。
應(yīng)對建議：為避免稅務(wù)風(fēng)險，建議進一步咨詢主管局口徑。
相關(guān)規(guī)定：國家稅務(wù)總局咨詢問題
職工集體宿舍樓折舊及日常修繕支出，能否在企業(yè)所得稅稅前扣除？
【發(fā)布日期】：2010年04月19日 【來源】：國家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司
問題內(nèi)容：職工集體宿舍樓折舊及日常修繕支出，能否在企業(yè)所得稅稅前扣除？
回復(fù)意見：如果該固定資產(chǎn)屬于企業(yè)所有，其所發(fā)生的折舊費及日常簡單的修繕費支出，可以在企業(yè)所得稅稅前扣除。
江蘇省泰州地方稅務(wù)局：
職工集體宿舍折舊和修理費用稅前如何扣除
依據(jù)稅法規(guī)定，職工集體宿舍樓如屬于單位固定資產(chǎn)，其按規(guī)定計提的折舊費用可以在發(fā)生當(dāng)期稅前扣除。單位職工集體宿舍樓發(fā)生的日常修繕支出，如同時符合下列條件，屬于固定資產(chǎn)大修理支出，應(yīng)按照固定資產(chǎn)尚可使用年限分期攤銷；如不符合或不同時符合下列條件的，憑相關(guān)支出確已發(fā)生的真實、合規(guī)憑據(jù)，可以在發(fā)生當(dāng)期稅前扣除：
1、修理支出達到取得固定資產(chǎn)時的計稅基礎(chǔ)50％以上；
2、修理后固定資產(chǎn)的使用年限延長2年以上。
企業(yè)所得稅實務(wù)操作政策指引（第一期）
國家稅務(wù)總局北京市稅務(wù)局
（5）集體宿舍支出稅前扣除問題
問：企業(yè)為員工提供集體宿舍的支出能否計入職工福利費稅前扣除？
答：企業(yè)為員工提供集體宿舍的支出，屬于企業(yè)為員工提供的用于住房方面的非貨幣性福利，可以作為福利費支出，按照相關(guān)規(guī)定稅前扣除。
（三）增值稅
1、無償提供職工宿舍是否視同提供銷售服務(wù)？
風(fēng)險提示：單位或者個體工商戶為聘用的員工提供服務(wù)，無須視同銷售。提供宿舍，屬于為員工提供服務(wù)，不需視同提供銷售服務(wù)。
相關(guān)規(guī)定：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅2016.36號）第十條規(guī)定， 銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但屬于下列非經(jīng)營活動的情形除外：
……
（三）單位或者個體工商戶為聘用的員工提供服務(wù)。
2、同一棟樓的部分樓層作為職工宿舍如何抵扣進項稅額？
常見問題：自行建造的辦公樓，五層用于職工宿舍，其他樓層用于辦公室及會議室等，問建造辦公樓的相關(guān)進項稅額能否抵扣？
風(fēng)險提示：1、 專用不能抵：企業(yè)建造辦公樓如果專用于職工宿舍，則發(fā)生相關(guān)費用，屬于專用于集體福利購進的服務(wù)等，相關(guān)進項稅額不能抵扣。
2、兼用可抵：如果辦公樓中兼用于職工宿舍樓及會議室、活動室具有職工進行會議、交流、學(xué)習(xí)、休息、娛樂等多種混用功能，屬于辦公和集體福利雙重使用性質(zhì)，難以準(zhǔn)確區(qū)分以及不具備可操作性的特性，按有利于納稅人的原則，可以抵扣進項稅額。
相關(guān)規(guī)定：
《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第二十七條規(guī)定，下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：
（一）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。
國家稅務(wù)總局營改增政策解讀：二、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)進項稅額的處理原則：對納稅人涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)項目的進項稅額，凡發(fā)生專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費項目的，該進項稅額不得予以抵扣；發(fā)生兼用于增值稅應(yīng)稅項目和上述項目情況的，該進項稅額準(zhǔn)予全部抵扣。
《總局貨勞司——營改增培訓(xùn)參考資料（20160415）》的表述：對屬于兼用于允許抵扣項目和上述不允許抵扣項目情況的，其進項稅額準(zhǔn)予全部抵扣。之所以如此規(guī)定，主要是因為，固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)項目發(fā)生上述兼用情況的較多，且比例難以準(zhǔn)確區(qū)分。以固定資產(chǎn)進項稅額抵扣為例：納稅人購進一臺發(fā)電設(shè)備，既可以用于增值稅應(yīng)稅項目，也可以用于增值稅免稅項目，二者共用，且比例并不固定，難以準(zhǔn)確區(qū)分。如果按照對其它項目進項稅額的一般處理原則辦理，不具備可操作性。因此，選取了有利于納稅人的如下特殊處理原則：對納稅人涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)項目的進項稅額，凡發(fā)生專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費項目的，該進項稅額不得予以抵扣；發(fā)生兼用于上述不允許抵扣項目情況的，該進項稅額準(zhǔn)予全部抵扣。
（四）無償提供職工宿舍是否計征個人所得稅
常見問題：對于職工宿舍對論是集體宿舍，還是單獨宿舍，無論租入還是自有，均不會代扣代繳個人所得稅。
風(fēng)險提示：1、對于職工集體宿舍：企業(yè)職工無償使用企業(yè)自有或租賃的房產(chǎn)，應(yīng)視為職工取得其他經(jīng)濟形式的應(yīng)稅所得， 在使用期內(nèi)按月并入職工當(dāng)期工資薪金所得依法計征個人所得稅。集體享受的、不可分割的、非現(xiàn)金方式的福利，原則上不征收個人所得稅。對于住集體宿舍的，員工自身存流動性，無法分?jǐn)偡孔饣蛘叟f，不征收個人所得稅。
2、單獨宿舍：其中使用房產(chǎn)屬企業(yè)租入的，按照企業(yè)每月支付的租金計算確認(rèn)工資薪金收入額；使用房產(chǎn)屬企業(yè)自有的，應(yīng)先以租金的公允價格確認(rèn)工資薪金收入額，但對缺乏公允價格做參考的，應(yīng)按照企業(yè)每月提取的折舊額計算確認(rèn)工資薪金收入額。地方有不同口徑，如前青島地稅為便于生產(chǎn)經(jīng)營，單位為員工租房居住，對員工不征收個人所得稅。
應(yīng)對建議：集體宿舍不需要計征個人所得稅，但對于部分員工單獨住宿或合住情況下，可分?jǐn)偡孔饣蛘叟f的，還是要咨詢一下主管局口徑。
相關(guān)規(guī)定：1、《個人所得稅法實施條例》，第六條、個人所得稅法規(guī)定的各項個人所得的范圍：（一）工資、薪金所得，是指個人因任職或者受雇取得的工資、薪金、獎金、年終加薪、勞動分紅、津貼、補貼以及與任職或者受雇有關(guān)的其他所得。
第八條規(guī)定，個人所得的形式，包括現(xiàn)金、實物、有價證券和其他形式的經(jīng)濟利益。所得為實物的，應(yīng)當(dāng)按照取得的憑證上所注明的價格計算應(yīng)納稅所得額；無憑證的實物或者憑證上所注明的價格明顯偏低的，參照市場價格核定應(yīng)納稅所得額。所得為有價證券的，根據(jù)票面價格和市場價格核定應(yīng)納稅所得額。所得為其他形式的經(jīng)濟利益的，參照市場價格核定應(yīng)納稅所得額。
2、國家稅務(wù)總局《所得稅相關(guān)政策交流》在線訪談 （2012-4-11）：[ 所得稅司巡視員 盧云 ] 根據(jù)個人所得稅法的規(guī)定原則，對于發(fā)給個人的福利，不論是現(xiàn)金還是實物，均應(yīng)繳納個人所得稅。但目前我們對于集體享受的、不可分割的、非現(xiàn)金方式的福利，原則上不征收個人所得稅。
3、廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《個人所得稅若干征稅業(yè)務(wù)指引(2009年)》的通知（穗地稅發(fā)〔2009〕148號）第六條：企業(yè)職工無償使用企業(yè)自有或租賃的房產(chǎn)，應(yīng)視為職工取得其他經(jīng)濟形式的應(yīng)稅所得， 在使用期內(nèi)按月并入職工當(dāng)期工資薪金所得依法計征個人所得稅。其中使用房產(chǎn)屬企業(yè)租入的，按照企業(yè)每月支付的租金計算確認(rèn)工資薪金收入額；使用房產(chǎn)屬企業(yè)自有的，應(yīng)先以租金的公允價格確認(rèn)工資薪金收入額，但對缺乏公允價格做參考的，應(yīng)按照企業(yè)每月提取的折舊額計算確認(rèn)工資薪金收入額。
職工合用上款所指房產(chǎn)，應(yīng)自行協(xié)議約定收入的分配方案，納稅人拒不提供協(xié)議分配方案的，稅務(wù)機關(guān)可按人數(shù)均分原則核定個人實際收入額。
4、福建稅務(wù)2020年2月12366咨詢熱點難點問題集
38.企業(yè)將自有住房無償給員工住宿，這類福利員工是否繳納個人所得稅？
答：根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第707號)規(guī)定，工資、薪金所得，是指個人因任職或者受雇而取得的工資、薪金、獎金、年終加薪、勞動分紅、津貼、補貼以及與任職或者受雇有關(guān)的其他所得。
對于任職受雇單位發(fā)給個人的福利，不論是現(xiàn)金還是實物，依法均應(yīng)繳納個人所得稅。但對于集體享受的、不可分割的、非現(xiàn)金方式的福利，原則上不征收個人所得稅。
《青島市地方稅務(wù)局2013年度所得稅問題回答》（青地稅二函[2014]2號）
二、個人所得稅部分
1、用人單位為員工租房居住，是否對個人征收個人所得稅？
答：為便于生產(chǎn)經(jīng)營，單位為員工租房居住，對員工不征收個人所得稅。
（五）無償提供職工宿舍是否計征房產(chǎn)稅？
常見問題：企業(yè)通常認(rèn)為職工宿舍，食堂是免征房產(chǎn)稅的。
風(fēng)險提示：自有房屋用作職工宿舍，沒有免征房產(chǎn)稅的規(guī)定，應(yīng)按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。
《房產(chǎn)稅暫行條例》第五條規(guī)定，下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：
一、國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)；
二、由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)；
三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；
四、個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)；
五、經(jīng)財政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。
二、租房作為職工宿舍
常見問題：企業(yè)租房作為職工宿舍，會計如何核算，企業(yè)所得稅租金是否作為福利費中除，負(fù)擔(dān)的出租方應(yīng)繳納的稅費，能否稅前扣除？以企業(yè)名義租和以個人名義租，有什么風(fēng)險，如何財稅處理？租金及后續(xù)發(fā)生的修理費、物業(yè)費、水電等費用可能抵扣進項稅額？
（一）會計及企業(yè)所得稅處理
租房作為職工宿舍，租金是否可以作為福利費稅前扣除？
常見問題：1、企業(yè)租房作為職工集體宿舍：企業(yè)與房主個人簽訂租賃合同，企業(yè)直接與個人結(jié)算。在此種情況下，企業(yè)承諾相關(guān)稅費由承租方企業(yè)負(fù)擔(dān)，企業(yè)將負(fù)擔(dān)的相關(guān)稅費在企業(yè)所得稅前扣除。
2、員工租房，憑票報銷：通常企業(yè)提供給個別高管員工和主要技術(shù)人員，租賃合同與個人簽訂，員工以票報銷。在此種情況下，一是企業(yè)直接報銷直接列入職工福利費并稅前扣除。二是，取得員工個人名抬頭的發(fā)票。
風(fēng)險提示：1、對于負(fù)擔(dān)的稅費，如城建稅及附加，房產(chǎn)稅，由于承租方，不屬于納稅義務(wù)人，不得在企業(yè)所得稅前扣除。
2、提供給個別員工的宿舍，其支出屬于職工薪酬/工資薪金，應(yīng)列入職工薪酬/工資薪金核算。
3、取得個人名抬頭的發(fā)票，存在不能稅前扣除風(fēng)險（如果列入職工工資核算并稅前扣除，不受影響）。
4、發(fā)票備注欄要注明不動產(chǎn)詳細(xì)地址。
5、租賃合同要留存作為稅前扣除憑證之一。
第一種情形：企業(yè)租房作為職工集體宿舍
1.1會計處理：支付的租金按租賃期攤銷，列入職工福利費核算。專門用作宿舍的，不得抵扣進項稅額。
支付租金時，通常一次性支付數(shù)月租金：
借：長期待攤費用
貨：銀行存款
按月攤銷：
借：應(yīng)付職工薪酬/職工福利費
貸：長期待攤費用
借：成本/費用
貨：應(yīng)付職工薪酬/職工福利費
支付的相關(guān)稅費
借：營業(yè)外支出
貸：銀行存款
1.2企業(yè)所得稅：對于支付的租金，按租賃期攤銷，列入職工福利費，稅會無差異。
對于負(fù)擔(dān)的稅費，如城建稅及附加，房產(chǎn)稅，印花稅，由于承租方，不屬于納稅義務(wù)人，不得在企業(yè)所得稅前扣除。
應(yīng)對建議：1、改變會計核算辦法，將負(fù)擔(dān)的稅費，改為轉(zhuǎn)收代付，掛往來核算。
將支付的相關(guān)稅費：
借：其他應(yīng)收款/出租方
貸：銀行存款
借：銀行存款
貸：其他應(yīng)收款/出租方
2、適當(dāng)提高租金，將稅費仍由出租方負(fù)擔(dān)。但應(yīng)注意月租金10萬元以下的免稅政策臨界點。
第二種情形：員工租房，憑票報銷。
2.1會計處理：按月支付或攤銷的租金，形成了按月按標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放的住房補貼，應(yīng)當(dāng)納入職工工資總額。無論以票報銷，還是列表發(fā)放，均應(yīng)列入工資總額。
借：成本/費用（職工工資）
貸：應(yīng)付職工薪酬/短期薪酬/職工工資
借：應(yīng)付職工薪酬/短期薪酬/職工工資
貸：銀行存款
2.2企業(yè)所得稅：與會計口徑一致，按職工工資稅前扣除。
列入工資總額，則存在增加工會經(jīng)費，增加殘保金基數(shù)及社保基數(shù)。
實踐中，對于憑票按月負(fù)擔(dān)個別員工租金，列入職工工資核算并稅前扣除，存在不少爭議，很多財務(wù)人員均列入了職工福利費核算并稅前扣除，筆者還是贊同列入職工工資核算并稅前扣除。
應(yīng)對建議：由公司與出租方簽訂租賃合同，統(tǒng)一憑票結(jié)算，取得以公司抬頭的發(fā)票，列入職工福利費核算。
相關(guān)規(guī)定：
《企業(yè)所得稅法實施條例》第四十七條規(guī)定，企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營活動的需要租入固定資產(chǎn)支付的租賃費，按照以下方法扣除：
（一）以經(jīng)營租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費支出，按照租賃期限均勻扣除；
《財政部關(guān)于企業(yè)加強職工福利費財務(wù)管理的通知》（財企〔2009〕242號）第一條規(guī)定，企業(yè)職工福利費包括為職工衛(wèi)生保健、生活等發(fā)放或支付的各項現(xiàn)金補貼和非貨幣性福利。
第二條規(guī)定，企業(yè)為職工提供的交通、住房、通訊待遇，已經(jīng)實行貨幣化改革的，按月按標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放或支付的住房補貼、交通補貼或者車改補貼、通訊補貼，應(yīng)當(dāng)納入職工工資總額，不再納入職工福利費管理；尚未實行貨幣化改革的，企業(yè)發(fā)生的相關(guān)支出作為職工福利費管理，但根據(jù)國家有關(guān)企業(yè)住房制度改革政策的統(tǒng)一規(guī)定，不得再為職工購建住房。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)工資薪金和職工福利費等支出稅前扣除問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2015年第34號）第一條關(guān)于企業(yè)福利性補貼支出稅前扣除問題規(guī)定，列入企業(yè)員工工資薪金制度、固定與工資薪金一起發(fā)放的福利性補貼，符合《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費扣除問題的通知》（國稅函〔2009〕3號）第一條規(guī)定的，可作為企業(yè)發(fā)生的工資薪金支出，按規(guī)定在稅前扣除。
不能同時符合上述條件的福利性補貼，應(yīng)作為國稅函〔2009〕3號文件第三條規(guī)定的職工福利費，按規(guī)定計算限額稅前扣除。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費扣除問題的通知》（國稅函〔2009〕3號）第一條的規(guī)定，關(guān)于合理工資薪金問題。《實施條例》第三十四條所稱的“合理工資薪金”，是指企業(yè)按照股東大會、董事會、薪酬委員會或相關(guān)管理機構(gòu)制訂的工資薪金制度規(guī)定實際發(fā)放給員工的工資薪金。稅務(wù)機關(guān)在對工資薪金進行合理性確認(rèn)時，可按以下原則掌握：（一）企業(yè)制訂了較為規(guī)范的員工工資薪金制度；（二）企業(yè)所制訂的工資薪金制度符合行業(yè)及地區(qū)水平；（三）企業(yè)在一定時期所發(fā)放的工資薪金是相對固定的，工資薪金的調(diào)整是有序進行的；（四）企業(yè)對實際發(fā)放的工資薪金，已依法履行了代扣代繳個人所得稅義務(wù)；（五）有關(guān)工資薪金的安排，不以減少或逃避稅款為目的。
第三條關(guān)于職工福利費扣除問題規(guī)定，《實施條例》第四十條規(guī)定的企業(yè)職工福利費，包括以下內(nèi)容：（二）為職工衛(wèi)生保健、生活、住房、交通等所發(fā)放的各項補貼和非貨幣性福利……
天津稅務(wù)2019年度企業(yè)所得稅匯繳政策口徑
12.職工住宿租金的稅前扣除問題
企業(yè)為職工提供住宿而發(fā)生的租金憑房屋租賃合同及合法憑證在職工福利費中列支。
（二）增值稅
1、用于辦公及職工宿舍發(fā)生的房屋租金進項稅額是否可以抵扣？
常見問題：租入一層樓，部分房間用于職工宿舍，部分用于辦公，租金是否可以抵扣？屬于既用于一般計稅方法計稅項目，又用于集體福利，能否抵扣問題。如果能抵扣是分期抵扣還是一次性抵扣？
風(fēng)險提示：1、租入不動產(chǎn)，既用于一般計稅方法計稅項目，又用于集體福利，可以抵扣。2、兼用的固定資產(chǎn)、不動產(chǎn)，無論是購入還是租入，進項稅都可以抵扣。
相關(guān)規(guī)定：
《財政部、稅務(wù)總局關(guān)于租入固定資產(chǎn)進項稅額抵扣等增值稅政策的通知》（財稅〔2017〕90號）第一條規(guī)定，自2018年1月1日起，納稅人租入固定資產(chǎn)、不動產(chǎn)，既用于一般計稅方法計稅項目，又用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，其進項稅額準(zhǔn)予從銷項稅額中全額抵扣。
2、職工集體宿舍發(fā)生的修理費物業(yè)費等是否可以抵扣進項稅額？
常見問題：修理費、物管費、水電費、網(wǎng)絡(luò)費等費用，專用于集體宿舍的不能抵扣進項稅額，但對于兼用于應(yīng)稅項目的，能否抵扣存在不同處理，實踐中爭議也較大。
風(fēng)險提示：1、對于專用于集體宿舍的修理費、物管費、水電費、網(wǎng)絡(luò)費等費用，不得抵扣。
2、兼用的，修理費、物管費、水電費、網(wǎng)絡(luò)費等費用即用集體宿舍又用于辦公等，則可以抵扣進項稅額。
實踐中爭議較大，一種觀點認(rèn)為，兼用的應(yīng)當(dāng)劃分出不得抵扣項目，一種觀點認(rèn)為，租用不動產(chǎn)兼用情況下，以及固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)情況下，均可抵扣進項稅額，對于兼用情況下共同發(fā)生的費用，應(yīng)也可抵扣進項稅額，且在營改增前就有地方，如河北國稅對建筑物和構(gòu)筑物的附屬設(shè)備及配套設(shè)施耗用的水電氣、維修費，應(yīng)征消費稅的摩托車、汽車、游艇耗用的油料及維修費可以抵扣進項稅額。筆者認(rèn)為無論是購入的還是租入的不動產(chǎn)，其發(fā)生的修理費、物管費、水電費、網(wǎng)絡(luò)費等費用難以準(zhǔn)確區(qū)分以及不具備可操作性的特性，按有利于納稅人的原則，可以抵扣進項稅額。
應(yīng)對建議：專用于職工宿舍的修理費、物管費、水電費、網(wǎng)絡(luò)費等費用，不得抵扣，報銷憑證附件需有明確區(qū)分。對于兼用的，報銷憑證附件不作詳細(xì)區(qū)分。
相關(guān)規(guī)定：財稅〔2016〕36號附件1營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法
第二十七條規(guī)定，下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：
（一）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。
第三十條規(guī)定， 已抵扣進項稅額的購進貨物（不含固定資產(chǎn)）、勞務(wù)、服務(wù)，發(fā)生本辦法第二十七條規(guī)定情形（簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目除外）的，應(yīng)當(dāng)將該進項稅額從當(dāng)期進項稅額中扣減；無法確定該進項稅額的，按照當(dāng)期實際成本計算應(yīng)扣減的進項稅額。
《河北省國家稅務(wù)局關(guān)于增值稅若干問題的公告》（河北省國家稅務(wù)局公告2011年第7號）第一條規(guī)定，關(guān)于固定資產(chǎn)進項稅額抵扣范圍問題：（一）凡在《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于固定資產(chǎn)進項稅額抵扣問題的通知》（財稅〔2009〕113號）中列舉建筑物和構(gòu)筑物的附屬設(shè)備及配套設(shè)施耗用的水電氣、維修費，應(yīng)征消費稅的摩托車、汽車、游艇耗用的油料及維修費可以抵扣進項稅額。
三、出租職工宿舍并收取少量租金
常見問題：一次性收取數(shù)月租金，會計及企業(yè)所得稅如何處理，低價出租是否涉及納稅調(diào)整？是否繳納增值稅，后續(xù)發(fā)生的修理物業(yè)等費用是否可抵扣進項稅額？低價出租差價是否涉及個人所得稅，房產(chǎn)稅以租計征還是按原值計征？個人支付的租金可否作為個人所得稅專項附加扣除項目按標(biāo)準(zhǔn)扣除？
（一）會計處理：
對于經(jīng)營租賃的租金，出租人應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)各個期間按照直線法確認(rèn)為當(dāng)期損益；其他方法更為系統(tǒng)合理的，也可以采用其他方法。通常情況下企業(yè)取得出租不動產(chǎn)的收入應(yīng)在租賃期內(nèi)分期確認(rèn)收入。
具體會計處理：
收取款項時：
借：銀行存款
貸：預(yù)收賬款
按月從預(yù)收分別轉(zhuǎn)收入
借：預(yù)收賬款
貸：其他業(yè)務(wù)收入
相關(guān)規(guī)定：
《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》第三條規(guī)定，本準(zhǔn)則規(guī)范下列投資性房地產(chǎn)：
（一）已出租的土地使用權(quán)。
（二）長期持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。
（三）企業(yè)擁有并已出租的建筑物。
第五條規(guī)定，下列各項適用其他相關(guān)會計準(zhǔn)則：
（二）投資性房地產(chǎn)的租金收入和售后租回，適用《企業(yè)會計準(zhǔn)則第21 號——租賃》。
《企業(yè)會計準(zhǔn)則第21 號——租賃》第二十六條規(guī)定，對于經(jīng)營租賃的租金，出租人應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)各個期間按照直線法確認(rèn)為當(dāng)期損益；其他方法更為系統(tǒng)合理的，也可以采用其他方法。
（二）企業(yè)所得稅
提供職工宿舍并收取少量租金是否繳納企業(yè)所得稅？
風(fēng)險提示：1、租金收入按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
2、一次性取得跨年租金收入，在租賃期內(nèi)，可分期均勻計入相關(guān)年度收入，也可以一次性確認(rèn)收入。不同處理方式，會存在稅會差異。
3、租金價格偏低，若是僅對于存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的，如控股股東、實際控制人、董事、監(jiān)事、高級管理人員出租且租金價格低于公允價格，則存在調(diào)整計稅價格風(fēng)險，如果是對全體員工或普通員工低價出租，不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的，則不需調(diào)整計稅價格。
應(yīng)對建議：為避免稅會差異之不便，還是分期確認(rèn)收入，對企業(yè)較有利。
相關(guān)規(guī)定：《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條第二款規(guī)定，租金收入按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（ 國稅函〔2010〕79號）規(guī)定，其中如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《所得稅法實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。
《征管法》第三十六條規(guī)定，企業(yè)或者外國企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營的機構(gòu)、場所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來，應(yīng)當(dāng)按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價款、費用；不按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價款、費用，而減少其應(yīng)納稅的收入或者所得額的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)進行合理調(diào)整。
《公司法》第二百一十六條 本法下列用語的含義：
（四）關(guān)聯(lián)關(guān)系，是指公司控股股東、實際控制人、董事、監(jiān)事、高級管理人員與其直接或者間接控制的企業(yè)之間的關(guān)系，以及可能導(dǎo)致公司利益轉(zhuǎn)移的其他關(guān)系。但是，國家控股的企業(yè)之間不僅因為同受國家控股而具有關(guān)聯(lián)關(guān)系。
《企業(yè)所得稅法實施條例》第一百零九條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第四十一條所稱關(guān)聯(lián)方，是指與企業(yè)有下列關(guān)聯(lián)關(guān)系之一的企業(yè)、其他組織或者個人：
（一）在資金、經(jīng)營、購銷等方面存在直接或者間接的控制關(guān)系；
（二）直接或者間接地同為第三者控制；
（三）在利益上具有相關(guān)聯(lián)的其他關(guān)系。
（三）增值稅
提供職工宿舍并收取少量租金是否繳納增值稅？
常見問題：企業(yè)為員工提供集體宿舍，每月收取一定的租賃費，收到的宿舍租賃費是否還要繳增值稅？
風(fēng)險提示：單位或者個體工商戶為聘用的員工提供服務(wù)，屬于非經(jīng)營活動，不屬于對外提供的經(jīng)營性活動，收取的費用不屬于征收增值稅范圍。
相關(guān)規(guī)定：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕 36號）附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十條規(guī)定，銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但屬于下列非經(jīng)營活動的情形除外：
……
（三）單位或者個體工商戶為聘用的員工提供服務(wù)。
收取租金情況下發(fā)生的修理物業(yè)等費用是否可以抵扣進項稅額？
常見問題；向職工收取宿舍租金，屬于非經(jīng)營活動，不屬于增值稅征收范圍，那職工宿舍發(fā)生的修理費物業(yè)費等，是否還算用作職工福利而不能抵扣進項，還是只要不屬于不得抵扣項目的，就可以抵扣進項稅額？實踐中爭議也較大。
風(fēng)險提示：只要不是用于文件明確規(guī)定的，不得抵扣項目的就可以抵扣。
相關(guān)規(guī)定：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕 36號）附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》
第二十七條 下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：
（一）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。
納稅人的交際應(yīng)酬消費屬于個人消費。
（二）非正常損失的購進貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。
（三）非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù)。
（四）非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。
（五）非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù)。
納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程。
（六）購進的旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。
（七）財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。
本條第（四）項、第（五）項所稱貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。
（四）個人所得稅
1、低價出租職工宿舍是否涉及個人所得稅？
常見問題：企業(yè)通常不會將低價出租宿舍差價，代扣代繳個人所得稅。
風(fēng)險提示：1、集體享受的、不可分割的、非現(xiàn)金方式的福利，不征收個人所得稅。
2、出租給個別員工的，計稅依據(jù)：使用房產(chǎn)屬企業(yè)自有的，應(yīng)先以租金的公允價格確認(rèn)工資薪金收入額，但對缺乏公允價格做參考的，應(yīng)按照企業(yè)每月提取的折舊額計算確認(rèn)工資薪金收入額。也有不征的可能：如前青島地稅為便于生產(chǎn)經(jīng)營，單位為員工租房居住，對員工不征收個人所得稅。
3、計稅辦法：并入綜合所得，還是單獨計稅，未明確，低價售房差價明確單獨計稅，不能隨意參考。
4、租金價格偏低的，低于公允價值的部分存在視為職工取得其他經(jīng)濟形式的應(yīng)稅所得， 在使用期內(nèi)按月并入職工當(dāng)期工資薪金所得依法計征個人所得稅風(fēng)險。
應(yīng)對建議：1、要區(qū)分是集體租賃還是個人租，對于個人租的，未明確單獨計稅的，則需并入綜合所得計稅。
2、即使少量收費也可以是集體享受的、不可分割的，則不需要計征個人所得稅。
3、對于租給個別員工的，地方有不同理解，建議咨詢主管局口徑。
相關(guān)規(guī)定：
參考：廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《個人所得稅若干征稅業(yè)務(wù)指引(2009年)》的通知（穗地稅發(fā)〔2009〕148號）第六條：企業(yè)職工無償使用企業(yè)自有或租賃的房產(chǎn)，應(yīng)視為職工取得其他經(jīng)濟形式的應(yīng)稅所得， 在使用期內(nèi)按月并入職工當(dāng)期工資薪金所得依法計征個人所得稅。其中使用房產(chǎn)屬企業(yè)租入的，按照企業(yè)每月支付的租金計算確認(rèn)工資薪金收入額；使用房產(chǎn)屬企業(yè)自有的，應(yīng)先以租金的公允價格確認(rèn)工資薪金收入額，但對缺乏公允價格做參考的，應(yīng)按照企業(yè)每月提取的折舊額計算確認(rèn)工資薪金收入額。
職工合用上款所指房產(chǎn)，應(yīng)自行協(xié)議約定收入的分配方案，納稅人拒不提供協(xié)議分配方案的，稅務(wù)機關(guān)可按人數(shù)均分原則核定個人實際收入額。
《財政部、稅務(wù)總局關(guān)于個人所得稅法修改后有關(guān)優(yōu)惠政策銜接問題的通知》（財稅〔2018〕164號）六條規(guī)定，關(guān)于單位低價向職工售房的政策：單位按低于購置或建造成本價格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價部分，符合《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于單位低價向職工售房有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅〔2007〕13號）第二條規(guī)定的，不并入當(dāng)年綜合所得，以差價收入除以12個月得到的數(shù)額，按照月度稅率表確定適用稅率和速算扣除數(shù)，單獨計算納稅。計算公式為：應(yīng)納稅額＝職工實際支付的購房價款低于該房屋的購置或建造成本價格的差額×適用稅率－速算扣除數(shù)
2、員工宿舍支出是否可以作為住房租金在個人所得稅前扣除？
常見問題：員工住公司宿舍，付少量租金，是否可以作為住房租金，作為專項附加扣除項目在個人所得稅前扣除？
風(fēng)險提示：1、如果個人不付費，不得扣除。如果本人付費，可以扣除。無論支付多少，都可以按標(biāo)準(zhǔn)扣除。
相關(guān)規(guī)定：《國務(wù)院關(guān)于印發(fā)個人所得稅專項附加扣除暫行辦法的通知》（國發(fā)[2018]41 號）第十七條規(guī)定，納稅人在主要工作城市沒有自有住房而發(fā)生的住房租金支出，可以按照以下標(biāo)準(zhǔn)定額扣除：（一）直轄市、省會（首府）城市、計劃單列市以及國務(wù)院確定的其他城市，扣除標(biāo)準(zhǔn)為每月 1500 元；（二）除第一項所列城市以外，市轄區(qū)戶籍人口超過 100 萬的城市，扣除標(biāo)準(zhǔn)為每月 1100 元；市轄區(qū)戶籍人口不超過 100 萬的城市，扣除標(biāo)準(zhǔn)為每月 800元。
第十九條規(guī)定，住房租金支出由簽訂租賃住房合同的承租人扣除。
第二十一條規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)留存住房租賃合同、協(xié)議等有關(guān)資料備查。
國家稅務(wù)總局官網(wǎng)個人所得稅改革專欄 發(fā)布時間：2018年1月22日
18.員工宿舍可以扣除嗎？
答：如果個人不付費，不得扣除。如果本人付費，可以扣除。
（五）房產(chǎn)稅
1、向職工出租宿舍如何繳納房產(chǎn)稅？
常見問題：提供職工宿舍只收取少量租金，如何繳納房產(chǎn)稅？以租計征？還是按原值？
風(fēng)險提示：1、企業(yè)向職工出租的自有住房如果屬于“公有住房和廉租住房”的，免交房產(chǎn)稅。如果不屬于“公有住房和廉租住房”，則不應(yīng)適用免稅政策，但可按相關(guān)規(guī)定，享受減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅的優(yōu)惠政策。
2、計稅辦法：出租房產(chǎn)，以租計征，對于價格偏低，稅務(wù)有權(quán)調(diào)整計稅價格。也有個別地方，對于少量出租的房產(chǎn)以原值計征，如前貴州省地稅。
3、計稅依據(jù)：以租計征，計稅依居不含增值稅。
4、關(guān)注地方減征優(yōu)惠，如湖南省房產(chǎn)稅施行細(xì)則規(guī)定，企業(yè)租給職工的住宅暫減征50%的房產(chǎn)稅。
實踐中，對于以租計征，還是按原值計征，存在爭議，有觀點認(rèn)為，向職工提供宿舍收取少量租金，與租賃行為不同，不宜以租計征，應(yīng)按房產(chǎn)原值計征，如貴州省地方稅務(wù)局黔地稅發(fā)〔2000〕99號規(guī)定，將房屋內(nèi)的少量柜臺(不得超過本樓層全部柜臺的三分之一)出租給其他經(jīng)營者經(jīng)營并收取租金的按房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅。此種觀點，目前總局對于沒有明確的政策支持，地方也未見對職工宿舍有明確政策口徑，筆者認(rèn)為，還是按明確的政策辦，風(fēng)險較小。
應(yīng)對建議：可以咨詢一下主管局，試看有無寬松口徑，以及減征優(yōu)惠，有則照辦。對于有爭議的問題，即使存在種種不合理，有明確政策的按明確政策辦，而不能按照理想去辦，沒有明確政策的按有利于納稅人的原則辦。
相關(guān)規(guī)定：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知》（財稅〔2000〕125號）第一條規(guī)定，對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅。
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房房產(chǎn)稅和營業(yè)稅政策的通知》（財稅〔2013〕94號）規(guī)定：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知》（財稅[2000]125號）第一條所規(guī)定的，暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅的企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房，指按照公有住房管理或納入縣級以上政府廉租住房管理的單位自有住房。
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）第二條第四款規(guī)定：對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。
《貴州省地方稅務(wù)局關(guān)于出租柜臺如何計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》（黔地稅發(fā)〔2000〕99號）第四條規(guī)定，將房屋內(nèi)的少量柜臺(不得超過本樓層全部柜臺的三分之一)出租給其他經(jīng)營者經(jīng)營并收取租金的按房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅。
《湖南省人民政府關(guān)于印發(fā)〈湖南省房產(chǎn)稅施行細(xì)則〉的通知》（湘政發(fā)[2003]14號）
第五條規(guī)定，除（條例）規(guī)定免征房產(chǎn)稅的房屋外、下列房屋也減征或免征房產(chǎn)稅：
……
（三）企業(yè)租給職工的住宅暫減征50％房產(chǎn)稅。
2、同一棟樓部分出租作職工宿舍部分辦公如何計征房產(chǎn)稅？
常見問題：有的企業(yè)高樓層給職工作宿舍用，收取少量租金，低層用于辦公等自用，自用部分房產(chǎn)原值與出租部分房產(chǎn)原值的如何劃分？如何計稅？不明確。
風(fēng)險提示：1、部分出租、部分自用的，應(yīng)分別計算繳納出租部分和自用部分的房產(chǎn)稅。
2、自用部分房產(chǎn)原值與出租部分房產(chǎn)原值的劃分總局無明確規(guī)定，地方通常按其各自占用的建筑面積比例劃分，分別按計稅余值和租金收入計稅。
3、無法準(zhǔn)確劃分的，各地口徑不一，有的地方由地方稅務(wù)機關(guān)確定如前河南省地稅，有的按房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅如前河北省地稅。
4、出租也有按原值計征的，如前貴州省地稅。
應(yīng)對建議：對于地方無明確劃分規(guī)定的，以及有不同口徑的，咨詢主管局口徑，主管局也無明確的，按有利原則處理。
相關(guān)規(guī)定：
《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。
房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。
第四條規(guī)定，房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率的1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。
第十條規(guī)定，本條例由財政部負(fù)責(zé)解釋；施行細(xì)則由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定，抄送財政部備案。
《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)稅有關(guān)政策問題的通知》（渝地稅發(fā)〔2009〕120號）規(guī)定，納稅人的房屋部分出租、部分自用的，應(yīng)分別計算繳納出租部分和自用部分的房產(chǎn)稅。自用部分的房產(chǎn)原值，按以下公式計算確定：自用部分的房產(chǎn)原值＝自用部分的建筑面積/（自用部分的建筑面積＋出租部分的建筑面積）×房產(chǎn)原值
《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于財產(chǎn)行為稅有關(guān)政策問題的通知》（冀地稅發(fā)〔2003〕83號）第三條房產(chǎn)稅中規(guī)定：（二）對分割出租房產(chǎn)的，包括出租柜臺、鋪位、場地等，以租金收入為計稅依據(jù)征收房產(chǎn)稅。對房產(chǎn)部分自用，部分出租的，按自用與出租所占比例分別確定按原值或租金收入征收房產(chǎn)稅，無法劃分的按房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。
《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈河南省地方稅務(wù)局房產(chǎn)稅管理辦法〉的通知》（豫地稅發(fā)〔2005〕 39號）第十八條規(guī)定，主管地方稅務(wù)機關(guān)對房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的特殊情形，按下列規(guī)定辦理：
（七）納稅單位和個人的一幢房產(chǎn)，一部分自用，另一部分出租，應(yīng)按其各自占用的建筑面積比例劃分，分別按計稅余值和租金收入計稅。無法準(zhǔn)確劃分的，由地方稅務(wù)機關(guān)確定。
《貴州省地方稅務(wù)局關(guān)于出租柜臺如何計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》（黔地稅發(fā)〔2000〕99號）第四條規(guī)定，將房屋內(nèi)的少量柜臺(不得超過本樓層全部柜臺的三分之一)出租給其他經(jīng)營者經(jīng)營并收取租金的按房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅。
（六）印花稅
風(fēng)險提示：對個人承租住房簽訂的租賃合同免征，如果是非住房，則不免。
相關(guān)規(guī)定：
《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）第二條規(guī)定，支持住房租賃市場發(fā)展的稅收政策：
……
（二）對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。
四、配備生活物品用于職工宿舍
常見問題：效益較好的企業(yè)會為集體宿舍或個別員工宿舍配備冰箱、電視、床墊、床單被套等，會計、企業(yè)所得稅、增值稅是否視同銷售，是否涉及個人所得稅？值班室配備的，算不算福利費？
（一）會計處理：
常見問題：統(tǒng)一為集體宿舍配備的冰箱、電視、床墊、床單被套等有的企業(yè)轉(zhuǎn)作低值易耗品，按規(guī)定攤銷，有的列入職工福利費。
風(fēng)險提示：需區(qū)分具體情況處理，床墊、床單被套等未轉(zhuǎn)移所有權(quán)的，作為低值易耗品管理，冰箱、電視等列入固定資產(chǎn)，床單被套等送給職工的，作為福利費處理。
應(yīng)對建議：不轉(zhuǎn)移所有權(quán)的，按低值易耗品的管理，做好領(lǐng)用、使用、報廢各環(huán)節(jié)的管理。送給職工的，領(lǐng)用單也需明確用途。
1、作為低值易耗品或固定資產(chǎn)資產(chǎn)：自產(chǎn)的從庫存商品轉(zhuǎn)入低值易耗品或固定資產(chǎn)，外購的直接列入，攤銷列福利費。
借：低值易耗品/固定資產(chǎn)
貸：庫存商品/銀行存款
借：成本費用/職工福利費（低值易耗品攤銷）
貸：低值易耗品
電視、冰箱等用于職工宿舍的，折舊列入職工福利費
借：應(yīng)付職工薪酬/職工福利費
貸：累計折舊
借：成本費用/職工福利費
貸：應(yīng)付職工薪酬/職工福利費
2、發(fā)放給職工，所有權(quán)屬職工的：
自產(chǎn)的，需視同銷售：
借：應(yīng)付職工薪酬/職工福利費
貸：庫存商品
應(yīng)交稅費/應(yīng)交增值稅/銷項稅額
借：成本費用/職工福利費
貸：應(yīng)付職工薪酬/職工福利費
外購的：
借：應(yīng)付職工薪酬/職工福利費
貸：銀行存款
借：成本費用/職工福利費
貸：應(yīng)付職工薪酬/職工福利費
（二）企業(yè)所得稅
1、自產(chǎn)物品用于職工宿舍，是否視同銷售？
常見問題：統(tǒng)一為集體宿舍配備的冰箱、電視、床單被套等有的企業(yè)作了視同銷售，有的企業(yè)未作視同銷售。
風(fēng)險提示：1、所有權(quán)未發(fā)生改變的，如冰箱、電視，仍作為企業(yè)自有資產(chǎn)管理的，不視同銷售。
2、所有權(quán)發(fā)生改變的，如床單被套不作為企業(yè)低值易耗管理，送給員工所有的，則視同銷售處理。
3、屬于視同銷售行為的，應(yīng)按照被移送資產(chǎn)的公允價值確定銷售收入。
應(yīng)對建議：冰箱、電視作為企業(yè)固定資產(chǎn)管理，床單被套作為低值易耗品管理，做好購進，使用、報廢各環(huán)節(jié)管理，領(lǐng)用時明確用途。
相關(guān)規(guī)定：《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828）
第一條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生下列情形的處置資產(chǎn)，除將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至境外以外，由于資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實質(zhì)上均不發(fā)生改變，可作為內(nèi)部處置資產(chǎn)，不視同銷售確認(rèn)收入，相關(guān)資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)延續(xù)計算。
……
（三）改變資產(chǎn)用途（如，自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營）；
（六）其他不改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。
第二條規(guī)定，企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入。
……
（三）用于職工獎勵或福利；
……
（六）其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第80號）第二條的規(guī)定，企業(yè)發(fā)生《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號）第二條規(guī)定情形的，除另有規(guī)定外，應(yīng)按照被移送資產(chǎn)的公允價值確定銷售收入。
2、用于值班室床上用品，是否列入福利費？
常見問題：值班室的床上配備的床墊、被褥床單被套等用品列入福利費并稅前扣除。
風(fēng)險提示：企業(yè)職工福利費包括為職工衛(wèi)生保健、生活等發(fā)放或支付的各項現(xiàn)金補貼和非貨幣性福利。值班室是職工提供職務(wù)性服務(wù)必備的生產(chǎn)生活條件，不屬于為職工提供的福利，不能列入福利費，直接列相關(guān)成本費用并稅前扣除。
應(yīng)對建議：值班室的床上用品，作為企業(yè)低值易耗品管理。
相關(guān)規(guī)定：
《財政部關(guān)于企業(yè)加強職工福利費財務(wù)管理的通知》（財企〔2009〕242號）第一條規(guī)定，企業(yè)職工福利費包括為職工衛(wèi)生保健、生活等發(fā)放或支付的各項現(xiàn)金補貼和非貨幣性福利。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費扣除問題的通知》（國稅函〔2009〕3號）第三第（二）款規(guī)定，職工福利費包括為職工衛(wèi)生保健、生活、住房、交通等所發(fā)放的各項補貼和非貨幣性福利。
（三）增值稅
自產(chǎn)的物品用于職工宿舍是否視同銷售？
常見問題：統(tǒng)一為集體宿舍配備的冰箱、電視、床單被套等有的企業(yè)作了視同銷售，有的企業(yè)未作視同銷售。
風(fēng)險提示：1、所有權(quán)未發(fā)生改變的，如冰箱、電視，仍作為企業(yè)自有資產(chǎn)管理的，不視同銷售。2、所有權(quán)發(fā)生改變的，如床單被套不作為企業(yè)低值易耗管理，發(fā)放給員工所有的，則視同銷售處理。3、應(yīng)按照被移送資產(chǎn)的公允價值確定銷售收入。4、與企業(yè)所得稅處理一致。
應(yīng)對建議：冰箱、電視作為企業(yè)固定資產(chǎn)管理，床單被套作為低值易耗品管理，明確所有權(quán)屬于企業(yè)，而非個人。
相關(guān)規(guī)定：
《增值稅暫行條例》第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)銷售貨物或者加工、修理修配勞務(wù)（以下簡稱勞務(wù)），銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納增值稅。
《增值稅暫行條例實施細(xì)則》第三條規(guī)定，條例第一條所稱銷售貨物，是指有償轉(zhuǎn)讓貨物的所有權(quán)。
第四條規(guī)定，單位或者個體工商戶的下列行為，視同銷售貨物：
（五）將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于集體福利或者個人消費；
（四）個人所得稅
無償提供宿舍床上用品個人所得稅
常見問題：床上配備的床墊、被褥床單被套等統(tǒng)一配置的，無論是集體宿舍，還是單獨宿舍，不代扣代繳個人所得稅。
風(fēng)險提示：1、屬于個應(yīng)視為職工取得其他經(jīng)濟形式的應(yīng)稅所得， 在使用期內(nèi)按月并入職工當(dāng)期工資薪金所得依法計征個人所得稅。集體享受的、不可分割的、非現(xiàn)金方式的福利，原則上不征收個人所得稅。對于住集體宿舍的，員工自身存流動性，無法分?jǐn)偅徽魇諅€人所得稅。但對于個別員工單獨配備的，則應(yīng)按規(guī)定征收個人所得稅。
應(yīng)對建議：企業(yè)對于上述物品是送是暫用，要有明確的政策，不送的，則作為自有低值易耗品管理，送的，則簽發(fā)領(lǐng)取表單。
