涉稅會計
涉稅會計
跨年之際，一次性取得跨年度的租金收入如何進行財稅處理？
發文文號：[0]0號 發文單位： 時間:2018-01-04 16:27:44 點擊:
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企業在年中一次性取得跨年度的不動產租金收入，在實踐中較為常見，會計作為預收賬款還是收到時一次性確認收入？企業所得稅是否與會計一致？增值稅何時繳納？房產稅以租計征，按照租賃期分攤繳納房產稅，還是以一次性收取的全額租金為計稅依據計征房產稅？印花稅何時貼花，計稅金額如何確認？本文一一進行了梳理。
一、會計處理
一次性取得跨年度的租金收入，會計作預收還是一次性確認收入？
《企業會計準則第3號——投資性房地產》第三條規定，本準則規范下列投資性房地產：
（一）已出租的土地使用權。
（二）長期持有并準備增值后轉讓的土地使用權。
（三）企業擁有并已出租的建筑物。
第五條規定，下列各項適用其他相關會計準則：
（二）投資性房地產的租金收入和售后租回，適用《企業會計準則第21 號——租賃》。
《企業會計準則第21 號——租賃》第二十六條規定，對于經營租賃的租金，出租人應當在租賃期內各個期間按照直線法確認為當期損益；其他方法更為系統合理的，也可以采用其他方法。
根據上述規定，對于經營租賃的租金，出租人應當在租賃期內各個期間按照直線法確認為當期損益；其他方法更為系統合理的，也可以采用其他方法。通常情況下企業取得出租不動產的收入應在租賃期內分期確認收入。
例，A公司出租辦公樓，2016年11月一次性收取全年租金120000元，月租金10000元，租賃期從2016年11月起。會計處理如下：
2016年11月收取款項時：
借：銀行存款
貸：預收賬款
應交稅費/應交增值稅/銷項稅額
或應交稅費/簡易計稅
2016年11、12月從預收分別轉收入
借：預收賬款
貸：其他業務收入
2017年1-10月按月分別轉收入
借：預收賬款
貸：其他業務收入
二、企業所得稅
一次性取得跨年度的租金收入，企業所得稅分期還是一次性確認收入？
《企業所得稅法實施條例》第十九條第二款規定，租金收入按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。
《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（ 國稅函〔2010〕79號）規定，其中如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《所得稅法實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。
根據上述規定，按合同約定一次性取得跨年租金收入，會計處理時應分期均勻計入相關年度收入，企業所得稅處理時，按收入與費用配比原則，也可在租賃期內分期確認收入，也可一次性確認收入，按規定繳納企業所得稅。
提示：為避免稅會差異之不便，還是分期確認收入，對企業較有利。
三、增值稅
一次性收取跨年租金收入，增值稅何時繳納？
《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號）第四十五條第（二）項納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
《財政部、國家稅務總局關于建筑服務等營改增試點政策的通知》（財稅〔2017〕58號）第二條規定，《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號印發）第四十五條第（二）項修改為“納稅人提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天”。
根據上述規定，租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。也就是說一次性收取跨年租金收入，按收付實現制原則，收到時就要繳納增值稅。
四、房產稅
一次性預收取的房屋租金收入房產稅計稅依據如何確認？
對于一次性預收取的房屋租金收入，按照租賃期分攤繳納房產稅，還是以一次性收取的全額租金為計稅依據計征房產稅？
總局未明確，各地規定不一，執行時還要咨詢一下主管局的口徑，如以下地方政策：
《湖北省地方稅務局關于明確財產行為稅若干具體政策問題的通知》（鄂地稅發[2010]176號）第一條規定，關于一次性預付租金房產稅納稅義務發生時間的問題 ：
《國家稅務總局關于房產稅 城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發[2003]89號）對納稅人出租、出借房產應納房產稅的納稅義務時間規定為自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅。
房產稅按年征收、分期繳納的規定，僅適用于依照房產原值計算繳納房產稅的情況。對于一次性預收取的房屋租金收入，不能按照租賃期分攤繳納房產稅，必須按照國稅發[2003]89號文件的規定，以一次性收取的全額租金為計稅依據計征房產稅。
《江蘇省地方稅務局關于明確部分稅種納稅期限有關事項的公告》（蘇地稅規〔2013〕6號）第一條規定，按房產原值計征房產稅的，企業按季、個人按半年分期繳納，納稅人應于期滿之日起15日內申報納稅；按租金收入計征房產稅的，納稅人應于實際收取租金收入的次月15日內申報納稅。
《河南省地方稅務局關于印發〈河南省地方稅務局房產稅管理辦法〉的通知》（豫地稅發[2005]39號）第二十條規定，按房產價值計征房產稅的，按年計算，分季繳納。具體納稅期限由市、縣地稅機關確定；按租金收入計征房產稅的，原則上按稅款所屬期限分期征收，特殊情況下可以對納稅人實際取得的租金收入一次性征收入庫。
《遼寧省大連市地方稅務局關于進一步明確出租房屋房產稅相關規定的公告》（遼寧省大連市地方稅務局公告2011年第5號）規定，大連市行政區域內出租房屋的納稅人，應當自出租房屋的次月起，按月繳納房產稅，房產稅的計稅依據為合同約定的租金收入在合同約定的租賃期限內按月分攤后的價值；合同約定有免租期的，分攤的租賃期限不包含免租期；免租期內，由房屋產權人根據房屋原值按月計算繳納當月房產稅。凡到稅務機關代開發票的出租房屋納稅人，應當在稅務機關代開發票時，按照代開發票金額，一次性繳納房產稅。
五、印花稅
一次性預收取的跨年房屋租金收入，印花稅計稅金額如何確定？
《印花稅暫行條例》第七條 應納稅憑證應當于書立或者領受時貼花。
附件：印花稅稅目稅率表規定，財產租賃合同包括租賃房屋、船舶、飛機、機動車輛、機械、器具、設備等。按租賃金額千分之一貼花。稅額不足一元的按一元貼花。
《印花稅暫行條例施行細則》第十四條條例第七條所說的書立或者領受時貼花，是指在合同的簽訂時、書據的立據時、帳薄的啟用時和證照的領受時貼花。
《國家稅務局關于印花稅若干具體問題的規定》（國稅地字〔1988〕25號）規定： 4.有些技術合同、租賃合同等，在簽訂時不能計算金額的，如何貼花？
有些合同在簽訂時無法確定計稅金額，如技術轉讓合同中的轉讓收入，是按銷售收入的一定比例收取或是按實現利潤分成的；財產租賃合同，只是規定了月（天）租金標準而卻無租賃期限的。對這類合同，可在簽訂時先按定額五元貼花，以后結算時再按實際金額計稅，補貼印花。
根據上述規定，財產租賃合同印花稅是在合同的簽訂時，按對合同所載金額貼花，對于在簽訂合同時合同金額不確定的，在簽訂時先按定額五元貼花，結算時再按實際結算金額補貼印花。因此，對于合同金額確定的，無論收取多少款項，何時收取，均按合同金額在合同簽訂時計算貼花，對于合同金額不確定的，在簽訂時先按定額五元貼花，結算時再按實際結算金額補貼印花。
一、會計處理
一次性取得跨年度的租金收入，會計作預收還是一次性確認收入？
《企業會計準則第3號——投資性房地產》第三條規定，本準則規范下列投資性房地產：
（一）已出租的土地使用權。
（二）長期持有并準備增值后轉讓的土地使用權。
（三）企業擁有并已出租的建筑物。
第五條規定，下列各項適用其他相關會計準則：
（二）投資性房地產的租金收入和售后租回，適用《企業會計準則第21 號——租賃》。
《企業會計準則第21 號——租賃》第二十六條規定，對于經營租賃的租金，出租人應當在租賃期內各個期間按照直線法確認為當期損益；其他方法更為系統合理的，也可以采用其他方法。
根據上述規定，對于經營租賃的租金，出租人應當在租賃期內各個期間按照直線法確認為當期損益；其他方法更為系統合理的，也可以采用其他方法。通常情況下企業取得出租不動產的收入應在租賃期內分期確認收入。
例，A公司出租辦公樓，2016年11月一次性收取全年租金120000元，月租金10000元，租賃期從2016年11月起。會計處理如下：
2016年11月收取款項時：
借：銀行存款
貸：預收賬款
應交稅費/應交增值稅/銷項稅額
或應交稅費/簡易計稅
2016年11、12月從預收分別轉收入
借：預收賬款
貸：其他業務收入
2017年1-10月按月分別轉收入
借：預收賬款
貸：其他業務收入
二、企業所得稅
一次性取得跨年度的租金收入，企業所得稅分期還是一次性確認收入？
《企業所得稅法實施條例》第十九條第二款規定，租金收入按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。
《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（ 國稅函〔2010〕79號）規定，其中如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《所得稅法實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。
根據上述規定，按合同約定一次性取得跨年租金收入，會計處理時應分期均勻計入相關年度收入，企業所得稅處理時，按收入與費用配比原則，也可在租賃期內分期確認收入，也可一次性確認收入，按規定繳納企業所得稅。
提示：為避免稅會差異之不便，還是分期確認收入，對企業較有利。
三、增值稅
一次性收取跨年租金收入，增值稅何時繳納？
《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號）第四十五條第（二）項納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
《財政部、國家稅務總局關于建筑服務等營改增試點政策的通知》（財稅〔2017〕58號）第二條規定，《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號印發）第四十五條第（二）項修改為“納稅人提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天”。
根據上述規定，租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。也就是說一次性收取跨年租金收入，按收付實現制原則，收到時就要繳納增值稅。
四、房產稅
一次性預收取的房屋租金收入房產稅計稅依據如何確認？
對于一次性預收取的房屋租金收入，按照租賃期分攤繳納房產稅，還是以一次性收取的全額租金為計稅依據計征房產稅？
總局未明確，各地規定不一，執行時還要咨詢一下主管局的口徑，如以下地方政策：
《湖北省地方稅務局關于明確財產行為稅若干具體政策問題的通知》（鄂地稅發[2010]176號）第一條規定，關于一次性預付租金房產稅納稅義務發生時間的問題 ：
《國家稅務總局關于房產稅 城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發[2003]89號）對納稅人出租、出借房產應納房產稅的納稅義務時間規定為自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅。
房產稅按年征收、分期繳納的規定，僅適用于依照房產原值計算繳納房產稅的情況。對于一次性預收取的房屋租金收入，不能按照租賃期分攤繳納房產稅，必須按照國稅發[2003]89號文件的規定，以一次性收取的全額租金為計稅依據計征房產稅。
《江蘇省地方稅務局關于明確部分稅種納稅期限有關事項的公告》（蘇地稅規〔2013〕6號）第一條規定，按房產原值計征房產稅的，企業按季、個人按半年分期繳納，納稅人應于期滿之日起15日內申報納稅；按租金收入計征房產稅的，納稅人應于實際收取租金收入的次月15日內申報納稅。
《河南省地方稅務局關于印發〈河南省地方稅務局房產稅管理辦法〉的通知》（豫地稅發[2005]39號）第二十條規定，按房產價值計征房產稅的，按年計算，分季繳納。具體納稅期限由市、縣地稅機關確定；按租金收入計征房產稅的，原則上按稅款所屬期限分期征收，特殊情況下可以對納稅人實際取得的租金收入一次性征收入庫。
《遼寧省大連市地方稅務局關于進一步明確出租房屋房產稅相關規定的公告》（遼寧省大連市地方稅務局公告2011年第5號）規定，大連市行政區域內出租房屋的納稅人，應當自出租房屋的次月起，按月繳納房產稅，房產稅的計稅依據為合同約定的租金收入在合同約定的租賃期限內按月分攤后的價值；合同約定有免租期的，分攤的租賃期限不包含免租期；免租期內，由房屋產權人根據房屋原值按月計算繳納當月房產稅。凡到稅務機關代開發票的出租房屋納稅人，應當在稅務機關代開發票時，按照代開發票金額，一次性繳納房產稅。
五、印花稅
一次性預收取的跨年房屋租金收入，印花稅計稅金額如何確定？
《印花稅暫行條例》第七條 應納稅憑證應當于書立或者領受時貼花。
附件：印花稅稅目稅率表規定，財產租賃合同包括租賃房屋、船舶、飛機、機動車輛、機械、器具、設備等。按租賃金額千分之一貼花。稅額不足一元的按一元貼花。
《印花稅暫行條例施行細則》第十四條條例第七條所說的書立或者領受時貼花，是指在合同的簽訂時、書據的立據時、帳薄的啟用時和證照的領受時貼花。
《國家稅務局關于印花稅若干具體問題的規定》（國稅地字〔1988〕25號）規定： 4.有些技術合同、租賃合同等，在簽訂時不能計算金額的，如何貼花？
有些合同在簽訂時無法確定計稅金額，如技術轉讓合同中的轉讓收入，是按銷售收入的一定比例收取或是按實現利潤分成的；財產租賃合同，只是規定了月（天）租金標準而卻無租賃期限的。對這類合同，可在簽訂時先按定額五元貼花，以后結算時再按實際金額計稅，補貼印花。
根據上述規定，財產租賃合同印花稅是在合同的簽訂時，按對合同所載金額貼花，對于在簽訂合同時合同金額不確定的，在簽訂時先按定額五元貼花，結算時再按實際結算金額補貼印花。因此，對于合同金額確定的，無論收取多少款項，何時收取，均按合同金額在合同簽訂時計算貼花，對于合同金額不確定的，在簽訂時先按定額五元貼花，結算時再按實際結算金額補貼印花。
