以房抵債，誰來繳納房產稅？

以物抵債，是銀行處置不良資產的一種有效手段，是銀行在無法以貨幣資金收回貸款時，為降低信貸資產風險而收回借款人相應實物資產以抵償債務的行為。中國銀保監會公開數據顯示，今年上半年，共處置不良資產1.41萬億元，同比多處置2197億元。筆者發現，一些商業銀行取得抵債資產的過程中，會面臨復雜的涉稅問題。其中，常見的一個問題是抵債房產如何繳納房產稅。

 

案例

 

商貿企業M公司2010年以名下的100套商鋪作為抵押，向Q商業銀行申請貸款2億元。2019年，該公司宣告破產。當年6月，當地人民法院判決，以企業抵押的100套商鋪作價，抵償其對Q銀行的1.5億元欠款。為縮減出售成本，Q銀行希望將100套商鋪統一出售，并由買方承擔各項稅費。但由于遲遲難以找到合適買家，Q銀行一直未辦理過戶手續，也未繳納接收和持有期間的各項稅費。

 

2021年，Q銀行將100套商鋪打包出售給某資產管理公司，在當年2月和5月分兩次辦理過戶手續（從M公司過戶給Q銀行、從Q銀行過戶給資產管理公司）。在此過程中，Q銀行僅就兩次過戶期間的3個月屬期申報繳納了房產稅。稅務機關認為，Q銀行實際持有抵債房產的時間，與申報房產稅的稅款所屬期存在差異，可能存在稅務風險。

 

分析

 

Q銀行的抵債資產管理人員認為，銀行接收抵債資產屬于“無奈之舉”。為了盡可能減少損失，一般約定由抵債資產的買受方承擔所有稅費和拖欠的物業費等。待找到抵債資產的買受方后，再辦理過戶手續并統一申報繳納稅費和滯納金。實踐中，多數抵債資產并非優良資產，難以進行出租或正常使用，如在法院判決后立即過戶，會對銀行造成一定負擔。

 

Q銀行的財務人員認為，根據《國家稅務總局關于房產稅 城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發〔2003〕89號）第二條規定，購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續、房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起，計算繳納房產稅。因此，在辦理過戶手續前，房產稅的納稅義務人，應為商鋪的原持有人，即M公司。銀行只需繳納房屋權屬登記期間的房產稅，即2021年3月—5月的房產稅。

 

不過，民法典第二百二十九條規定，因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時發生效力。據此，自法律文書生效時起，無論法院裁定的抵債房產是否完成過戶，抵債房產的產權已經發生實質性轉移。也就是說，應當以法院出具的法律文書生效時間，作為“辦理房屋權屬轉移、變更登記手續、房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書”的時間。自2019年6月起，債務人M公司對于抵債房產的房產稅納稅義務終止。自2019年7月至過戶給買受方資產管理公司期間，Q銀行需要繳納抵債房產的房產稅。

 

經過稅務人員的風險提示和納稅輔導，Q銀行的財務人員整理了抵債房產相關資料，梳理了抵債資產管理流程，并前往抵債房產所在地的稅務機關補繳了房產稅和相應的滯納金。

 

建議

 

實務中，多數銀行認為，抵債資產不屬于自有房產，并為其單獨設置科目進行核算，未囊括進銀行自持的固定資產范圍。在申報繳納房產稅時，銀行財稅人員往往僅歸集固定資產項下的房地產項目，容易造成房產稅的漏報和少報。

 

近年來，以房抵債的現象呈現增多趨勢。為防范少繳、漏繳房產稅的風險，建議銀行財稅部門、行政部門和風控部門等各部門的相關人員強化對抵債資產的閉環管理，從法院判決接收抵債資產之日起，確定納稅義務發生時間，按期繳納各項稅費，避免產生滯納金和罰款，防止對銀行的信用等級造成影響。