城鎮土地使用稅的五種籌劃策略

    所謂城鎮土地使用稅（以下簡稱土地使用稅），就是對在城市、縣城、建制鎮和工礦區內使用土地的單位和個人，以其實際占用的土地面積為計稅依據，按照規定的定額稅率計算征收的一個稅種。對于經營者來說，土地使用稅雖然不與經營收入的增減變化相掛鉤，但作為一種費用必然是經營純收益的一個減項。

    縱觀現行土地使用稅的法律、行政法規，可以從以下五個方面進行籌劃。

    （一）從經營用地的所屬區域上考慮節稅

    經營者占有并實際使用的土地，其所在區域直接關系到繳納土地使用稅數額的大小。因此經營者可以結合投資項目的實際需要在下列幾方面進行選擇：

    一是在征稅區與非征稅區之間選擇。二是在經濟發達與經濟欠發達的省份之間選擇。三是在同一省份內的大中小城市以及縣城和工礦區之間作出選擇。在同一省份內的大中小城市、縣城和工礦區內的土地使用稅稅額同樣有差別。四是在同一城市、縣城和工礦區之內的不同等級的土地之間作出選擇。例如廣州市的市區土地就劃分了十個級別，最高一級與最低一級相差6.5元/㎡.（二）從納稅人身份的界定上考慮節稅

    一是在投資興辦企業的屬性上進行選擇，即指是開辦外資企業還是內資企業。財稅字[1988]260號明確規定“外資企業、機構在華用地不征收土地使用稅”。

    二是在經營范圍或投資對象上考慮節稅。根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》規定，下列經營用地可以享受減免稅的規定：（1）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；（2）直接用于農、林、牧、漁業的生產用地（不包括農副產品加工場地和生活、辦公用地）；（3）能源、交通、水利設施用地和其他用地；（4）民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地；（5）集體和個人辦的各類學校、醫院、托兒所、幼兒園用地；（6）高校后勤實體。

    三是當經營者租用廠房、公用土地或公用樓層時，在簽訂合同中要有所考慮。根據國稅地字[1988]15號中“土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅”、以及“土地使用權共有的，由共有各方分別納稅”之規定，經營者在簽訂合同時，應該把是否成為土地的法定納稅人這一因素考慮進去。

    （三）從所擁有和占用的土地用途上考慮節稅

    納稅人實際占有并使用的土地用途不同，可享受不同的土地使用稅政策。主要包括：

    1.根據國家稅務局關于印發《關于土地使用稅若干具體問題的補充規定》的通知（國稅地字[1989]140號）中“對廠區以外的公共綠化和向社會開放的公園用地，暫免征城鎮土地使用稅”之規定，企業可以把原綠化地只對內專用改成對外公用即可享受免稅的照顧。

    2.根據《國家稅務局關于水利設施土地征免土地使用稅問題的規定》（國稅地字[1989]14號）中“對水利設施及其管護以及對兼有發電的水利設施用地，可免征土地使用稅”的規定，企業可以考慮把這塊土地的價值在賬務核算上明確區分開來，以達到享受稅收優惠的目的。

    3.根據對煤炭、礦山和建材行業的特殊用地可以享受減免土地使用稅的規定，企業既可以考慮按政策規定明確劃分出采石（礦）廠、排土廠、炸藥庫等不同用途的用地，也可以把享受免征土地使用稅的特定用地在不同的土地等級上進行合理布局，使征稅的土地稅額最低。

    （四）從納稅義務發生的時間上考慮節稅

    一是發生涉及購置房屋的業務時考慮節稅。涉及房屋購置業務時，土地使用稅規定了如下納稅義務發生時間：

    1.納稅人購置新建商品房的，自房屋交付使用的次月起納稅；

    2.納稅人購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起納稅。

    因此，對于購置方來說，應盡量縮短取得房屋所有權與實際經營運行之間的時間差。

    二是對于新辦企業或需要擴大規模的老企業，在征用土地時，可以在是否征用耕地與非耕地之間作籌劃。因為政策規定，納稅人新征用耕地，自批準征用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅，而征用非耕地的，則需自批準征用的次月就應該納稅。

    三是選擇經過改造才可以使用的土地。政策規定，經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用月份起免征土地使用稅5年～10年。

    （五）從納稅地點上考慮節稅。

    關于土地使用稅的納稅地點，政策規定為“原則上在土地所在地繳納”。但對于跨省份或雖在同一個省、自治區、直轄市但跨地區的納稅人的納稅地點上，也是有文章可作的。這里的節稅途徑的實質就是盡可能選擇稅額標準最低的地方納稅。這對于目前不斷擴大規模的集團性公司顯得尤為必要。