整體購買不動(dòng)產(chǎn)的契稅籌劃

     單位和個(gè)人購買純房屋或承受土地使用權(quán)，由購買人或受讓人繳納契稅本無可厚非，但在實(shí)踐中，單位和個(gè)人在支付購買房屋或承受土地使用權(quán)的價(jià)款中，并非完全是房屋與土地使用權(quán)的價(jià)款，其支付的價(jià)款還包含了與房屋相關(guān)的附屬設(shè)備、獨(dú)立于房屋之外的建筑物、構(gòu)筑物以及地面附著物。而購買人的習(xí)慣性做法是：將所購買的房地產(chǎn)整體“打包”，也就是只簽訂一個(gè)總成交價(jià)格。如此以來，稅務(wù)機(jī)關(guān)也就理所當(dāng)然地按照合同成交價(jià)格全額征收契稅。對(duì)支付價(jià)款中包含有房屋、土地使用權(quán)之外其他財(cái)產(chǎn)的，如何進(jìn)行納稅籌劃？ 

    首先應(yīng)正確理解“房屋”及“土地”的定義。契稅是對(duì)受讓土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)行為征收的一種稅。其計(jì)稅依據(jù)為土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的成交價(jià)格。所謂“房屋”是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)擋雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施，包括：暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備；各種管線，如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電信、電纜導(dǎo)線；電梯、升降機(jī)、過道、曬臺(tái)等。屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起；電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒連接管算起。 

    另外，根據(jù)財(cái)稅[2004]126號(hào)規(guī)定，承受的與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施（具體包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲(chǔ)藏室）所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，應(yīng)當(dāng)按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅；但與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的，不征收契稅。 

    由此可見，獨(dú)立于房屋之外的建筑物、構(gòu)筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯、各種油氣罐、棧橋、堤壩、擋土墻、蓄水池和囤倉等，不屬于“房屋”范疇，相應(yīng)支付的獨(dú)立房屋之外的建筑物、構(gòu)筑物，不屬契稅的征稅范圍。 

    而所謂“土地”，應(yīng)當(dāng)僅是指土地使用權(quán)的價(jià)值，對(duì)土地上的附著物不屬于“土地”范疇。所以對(duì)支付土地上的附著物的價(jià)款也不屬于契稅的征稅范圍。 

    正基于此，對(duì)單位和個(gè)人在支付獨(dú)立于房屋之外的建筑物、構(gòu)筑物以及地面附著物價(jià)款時(shí)，應(yīng)當(dāng)從總成交價(jià)格中進(jìn)行剝離。具體做法是：合同分開簽訂，房屋、土地作為一個(gè)合同簽訂，其他非房屋、土地作另一個(gè)合同。銷售發(fā)票也由轉(zhuǎn)讓方分別開具。在成交價(jià)格的確定上，整體打包轉(zhuǎn)讓的，按照房屋、土地、房屋之外的建筑物、構(gòu)筑物以及地面附著物價(jià)款分別評(píng)估，按房屋、土地評(píng)估價(jià)占整個(gè)評(píng)估價(jià)格比例確定實(shí)際成交價(jià)格。如總成交價(jià)格為500萬元，總評(píng)估價(jià)為300萬元，土地、房屋的評(píng)估價(jià)格為200萬元。由此確定土地、房屋的成交價(jià)格為：500×200/300=333.33萬元。假定契稅稅率為4%，則計(jì)算應(yīng)繳契稅：333.33×4%=13.33萬元，而如果只前一個(gè)總的成交合同，則應(yīng)繳納契稅：500×4%=20萬元。兩者相比，顯然分開簽訂合同可以大大降低稅收成本。