尋找房產稅的稅務籌劃空間

   根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》，房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收。房產稅由產權所有人繳納，產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。房產稅的稅率，依照房產原值計算繳納的，稅率為1.2%，依照房產租金計算繳納的，稅率為12%.示例一：改出租為轉租A公司的一處兩層樓房位于城市鬧市區，專門用于對外出租。因該房屋建于上世紀70年代，設施陳舊，每年只能收取租金60萬元。2006年，該公司準備花500萬元對房屋進行重新裝修改造，預計裝修改造后，每年可收取租金200萬元。但是，該公司在測算中發現，裝修改造前后對比，與租賃收入相關的稅收負擔也大大加重了。 

    裝修改造前后稅費負擔對比如下（城市維護建設稅稅率為7%，教育費附加征收率為3%）： 

    裝修改造前的稅費負擔情況： 

    應繳營業稅：60×5%＝3萬元 

    應繳城市維護建設稅、教育費附加：3×（7%+3%）＝0.3萬元 

    應繳房產稅：60×12%＝7.2萬元 

    合計稅費負擔為3+0.3+7.2=10.5萬元 

    裝修改造后的稅費負擔情況： 

    應繳營業稅：200×5%＝10萬元 

    應繳城市維護建設稅、教育費附加：10×（7%+3%）＝1萬元 

    應繳房產稅：200×12%＝24萬元 

    合計稅費負擔為10+1+24=35萬元， 

    裝修后比裝修前增加稅費負擔35－10.5=24.5萬元。 

    籌劃方案：A公司可以先將裝修改造前的房產出租給關聯方B（B可以是個人，如公司股東；也可以是企業，如公司股東投資的其他公司），并簽訂一個期限較長的房屋租賃合同（假設為30年），每年收取租金60萬元。然后由B出資500萬元進行裝修改造，并對外轉租，假設每年仍然收取租金200萬元。按此方案實施后的稅費負擔測算如下：A公司應負擔的稅費仍為10.5萬元。 

    B應負擔營業稅10萬元，城市維護建設稅1萬元，B不是房產的產權所有人，不需要繳納房產稅，合計應納稅費11萬元。 

    A公司和B的稅費負擔合計為10.5＋11=21.5萬元，比籌劃前可少負擔稅費35－21.5=13.5萬元。 

    政策依據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第二條規定，房產稅由產權所有人繳納，也就是說，不論是從價計征還是從租計征，其前提是對房產所有人征稅。很顯然，此例中產權所有人是A公司，B是房產轉租人，而不是產權所有人，因此不存在房產稅納稅義務。例如《上海市地方稅務局關于轉租房產的租金收入停止征收房產稅的通知》（滬地稅地〔1996〕42號）規定：“房產稅屬于財產類稅，不同于流轉稅，根據規定應由房產的產權所有人或代管人為納稅義務人。現對出租房產已由產權所有人或代管人按租金收入繳納房產稅，是否要再對承租人將租入房產進行轉租按收取租金高于原支付租金的差額征收房產稅的問題，經請示國家稅務總局地方稅務司后，決定本市關于轉租房產按其收取租金高于原支付租金的差額征收房產稅的規定停止執行。” 

    但需要注意的是，本例A公司將房產出租給B應當按照正常交易價格收取租金，如果A公司為了降低稅收負擔，向B收取的租金明顯偏低且無正當理由的，主管稅務機關有權根據《稅收征管法》等相關規定進行調整。 

    示例二：轉出減值房產C公司有一幢綜合樓土建部分的價值為800萬元，2002年，該公司花費2000萬元將綜合樓裝修為高檔娛樂城，但是因經營管理不善，2006年該公司決定停止娛樂城的經營活動，將娛樂城內的一些設施拆除，并改作其他用途（自用），該房產的實際價值也大幅度降低。該房產的計稅原值為2800萬元，賬面價值為2000萬元，公允價值下降為1200萬元。 

    C公司每年應繳納房產稅為（按政府規定房產稅依照房產原值一次減除30％后的余值計算繳納）2800×（1－30%）×1.2%＝23.52萬元 

    籌劃方案：C公司可將上述房產對外投資成立新公司或者投資于關聯方，假設被投資方為D公司。《企業會計制度》規定：“投資者投入的固定資產，按投資各方確認的價值，作為入賬價值。”因此，D公司接受C公司房產投資的入賬價值應為公允價值1200萬元。《關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（財稅地字〔1986〕8號）規定：“房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在賬簿‘固定資產’科目中記載的房屋原價。”因此D公司每年應繳納房產稅為1200×（1－30%）×1.2%＝10.08萬元由此可見，經過籌劃后C公司每年可少負擔房產稅23.52－10.08=13.44萬元。 

    在此籌劃方案中需要注意的是，雖然稅法規定以房產對外投資不需要負擔營業稅、土地增值稅等相關稅費，但是被投資方需要負擔契稅。例如本例　　D公司接受房產投資應負擔契稅48萬元（1200×4%，假定當地規定契稅稅率為4%）。此外，《國家稅務總局關于企業股權投資業務若干所得稅問題的通知》（國稅發〔2000〕118號）規定，企業以經營活動的部分非貨幣性資產對外投資，應在投資交易發生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，并按規定計算確認資產轉讓所得或損失。本例C公司應按稅法規定確認資產轉讓損失2000－1200=800萬元。如果C公司是盈利企業，則可以起到推遲企業所得稅納稅義務發生時間的作用。因此，納稅人應當進行精密的測算，并根據實際情況確定是否選擇上述籌劃方案。 

    示例三：房產出租改代銷某市的E公司將一處小型商場出租給F公司用于其銷售自產產品，每年收取租金200萬元，該房產的計稅原值為1000萬元。E公司和F公司均為增值稅一般納稅人。E公司取得的租賃收益應繳納的相關稅收情況如下（假設僅考慮營業稅和房產稅）：E公司每年應當繳納營業稅為：200×5％＝10萬元E公司每年應當繳納房產稅為：200×12%＝24萬元 

    籌劃方案：E公司可考慮利用門面房為F公司代銷產品，代銷產品的品種、價格可由F公司確定，E公司只收取代銷手續費。假設E公司每年收取的代銷手續費仍為200萬元，E公司應負擔的相關稅收為：E公司每年應當繳納營業稅為：200×5%＝10萬元 

    E公司每年應當繳納房產稅為：1000×（1－30%）×1.2%＝8.4萬元 

    可見，籌劃后E公司可少負擔房產稅24－8.4=15.6萬元。 

    在此籌劃安排中需要說明的是，《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》規定，將貨物交付他人代銷以及銷售代銷貨物都應當視同銷售繳納增值稅。當貨物在一般納稅人之間銷售時，增值稅的總體稅收負擔一般不會因為增加納稅環節而增加。如果E公司是增值稅小規模納稅人或者是非增值稅納稅人，則應當重新測算上述籌劃方案是否可行。