納稅籌劃
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優(yōu)化稅收政策，助力“租售同權(quán)”
發(fā)文文號：[0]0號 發(fā)文單位： 時間:2017-09-22 17:04:38 點(diǎn)擊:
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隨著近期國家層面以及北上廣深等一線城市一系列政策紛紛出臺，“租售同權(quán)”已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場炙手可熱的現(xiàn)象級概念。廣州市首先提出“租售同權(quán)”概念，租房者與購房者享受同等權(quán)利，包括就業(yè)、經(jīng)商和就近入學(xué)等。此舉旨在吸引人才和改善營商環(huán)境，有利于改善居住狀況和推進(jìn)戶籍改革，將原本用于出售的房屋變成出租，
以“租售同權(quán)”為突破口，回歸住房本質(zhì)
對于百姓而言，能夠解決“剛需”群體的居住權(quán)問題，不一定居者有其屋，但要保障絕大多數(shù)人有房住，能夠?qū)崿F(xiàn)租房與購房享受同樣權(quán)益和資源，也就是坊間常說的“以5000元的租金享受800萬元的學(xué)區(qū)房”，能夠以“租售同權(quán)”為突破口，依序解決戶籍背后有悖于公民遷徙權(quán)的問題。對于政府而言，能夠發(fā)展住房租賃市場盤活存量房，遏制房價上漲，符合大部分老百姓的權(quán)益訴求，真正逐步實(shí)現(xiàn)“房子是用來住的，不是用來炒的”，回歸房屋本質(zhì)屬性。
如何盤活存量房，實(shí)現(xiàn)“租售同權(quán)”
國務(wù)院、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部都曾發(fā)文鼓勵房企自持租賃住宅。目前，上海有兩宗地塊出讓，只租不售。經(jīng)相關(guān)權(quán)威機(jī)構(gòu)測算，超大城市租賃住宅的年租金回報率只有2%左右，甚至低于3個月理財(cái)產(chǎn)品收益率，顯然完全無法覆蓋建設(shè)資金成本。明知不能賺錢，為什么房地產(chǎn)企業(yè)依然熱衷于參與自持租賃用地的競爭？其實(shí)這不是什么熱衷，顯然是被動參與，因?yàn)榉科蟛粎⑴c就會被迫退出這些超大特大城市的房地產(chǎn)市場。
以上海為例，兩宗只租不售的地塊，一宗位于浦東新區(qū)張江南區(qū)，土地面積約6.5萬元/平方米，可建建筑面積約13萬元/平方米，由上海張江（集團(tuán)）有限公司競得，成交價格為7.24億元，成交樓面單價為5569元/平方米。另一宗地塊位于嘉定區(qū)嘉定新城，土地面積約2.85萬元/平方米，可建建筑面積7.13萬元/平方米，由上海嘉定新城發(fā)展有限公司競得，成交價格為4.24億元，成交樓面單價為5950元/平方米。項(xiàng)目建成后至少提供1897套租賃住房房源，兩宗土地上所建物業(yè)嚴(yán)格按照“只租不售”模式管理。
近日，上海市規(guī)劃和國土資源局在其官網(wǎng)掛牌出讓這兩宗地塊時，許多大型開發(fā)商都表現(xiàn)出了拿地的熱情，最終競得兩宗地塊的均為國有企業(yè)。有消息指出，雖然有超過30家房地產(chǎn)企業(yè)提交了競買申請書，但兩宗地塊卻各自只有1家企業(yè)提交競買保證金。
自持物業(yè)租賃，可否實(shí)行稅收減免
如果能對房地產(chǎn)企業(yè)的“只租不售”模式實(shí)行相應(yīng)的稅收減免優(yōu)惠政策，能夠促進(jìn)企業(yè)在“只租不售”模式上的參與度。如此一來，地產(chǎn)市場活躍了，成交增加了，稅收的總量也自然隨之增長。
目前多地政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按比例自持物業(yè)用于出租，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持物業(yè)從出售轉(zhuǎn)向出租，從土豪轉(zhuǎn)向收租婆，不賺快錢、大錢，改收慢錢、小錢。如何攤薄成本至關(guān)重要。
近日，廣州市政府辦公廳發(fā)布了《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，其第三條中明確要求落實(shí)出租住房稅收優(yōu)惠政策，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實(shí)施營改增試點(diǎn)前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計(jì)稅辦法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持物業(yè)住房出租，是否可參照個人出租住房出臺相應(yīng)的稅收優(yōu)惠，因?yàn)樵诩?xì)水長流的租金收入模式下，稅收減免將成為降低成本的重要手段。
對個人出租房屋應(yīng)加強(qiáng)稅收征管
目前的個人出租市場非常活躍并且有明顯上升趨勢。在“租售同權(quán)”的政策利好下，有大量個人存量房進(jìn)入租賃市場。但是由于大部分是個人對個人的租賃并不開具發(fā)票，給稅收征管帶來很大困難。
綜上所述，個人出租房屋的稅務(wù)處理如下：
1.營改增后對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。
例如，個人出租住房，取得租金收入為4.2萬元（含稅），換算不含稅價=4.2÷（1＋5%）＝4（萬元），應(yīng)繳納增值稅=4×5%＝0.2（萬元），減按1.5%繳納增值稅，即0.06萬元。
2.其他個人（自然人）采取一次性收取租金的形式出租不動產(chǎn)，取得的租金收入可在租金對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。
例如，個人出租不動產(chǎn)一次性取得2年租金24萬元，平攤到租賃期間，平均每月租金1萬元（小于3萬元），可以享受免征增值稅的優(yōu)惠政策。
3.對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅。
對個人出租住房取得的所得，暫減按10%的稅率征收個人所得稅，每次取得租賃收入（不含增值稅），扣除相關(guān)稅費(fèi)、修繕費(fèi)后不超過4000元的，減除費(fèi)用800元；4000元以上的，減除20%的費(fèi)用，其余額為應(yīng)納稅所得額。
4.城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅和印花稅等稅費(fèi)也各有優(yōu)惠。
對于個人出租住房的行為及其簽訂的合同：
1.免征城鎮(zhèn)土地使用稅；
2.房產(chǎn)稅減按4%征收；
3.免征印花稅。
“租售同權(quán)”從本質(zhì)上體現(xiàn)的是公平，利用稅收杠桿鼓勵和刺激租賃市場，讓稅務(wù)成本在企業(yè)總成本之中占到合理的比例。同時，“租售同權(quán)”最終造福的是普通百姓，如何優(yōu)化設(shè)計(jì)房屋租賃雙方的稅收政策，切實(shí)給百姓帶來生活和經(jīng)濟(jì)上的實(shí)惠，也是值得我們?nèi)ヌ剿鞯摹?
以“租售同權(quán)”為突破口，回歸住房本質(zhì)
對于百姓而言，能夠解決“剛需”群體的居住權(quán)問題，不一定居者有其屋，但要保障絕大多數(shù)人有房住，能夠?qū)崿F(xiàn)租房與購房享受同樣權(quán)益和資源，也就是坊間常說的“以5000元的租金享受800萬元的學(xué)區(qū)房”，能夠以“租售同權(quán)”為突破口，依序解決戶籍背后有悖于公民遷徙權(quán)的問題。對于政府而言，能夠發(fā)展住房租賃市場盤活存量房，遏制房價上漲，符合大部分老百姓的權(quán)益訴求，真正逐步實(shí)現(xiàn)“房子是用來住的，不是用來炒的”，回歸房屋本質(zhì)屬性。
如何盤活存量房，實(shí)現(xiàn)“租售同權(quán)”
國務(wù)院、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部都曾發(fā)文鼓勵房企自持租賃住宅。目前，上海有兩宗地塊出讓，只租不售。經(jīng)相關(guān)權(quán)威機(jī)構(gòu)測算，超大城市租賃住宅的年租金回報率只有2%左右，甚至低于3個月理財(cái)產(chǎn)品收益率，顯然完全無法覆蓋建設(shè)資金成本。明知不能賺錢，為什么房地產(chǎn)企業(yè)依然熱衷于參與自持租賃用地的競爭？其實(shí)這不是什么熱衷，顯然是被動參與，因?yàn)榉科蟛粎⑴c就會被迫退出這些超大特大城市的房地產(chǎn)市場。
以上海為例，兩宗只租不售的地塊，一宗位于浦東新區(qū)張江南區(qū)，土地面積約6.5萬元/平方米，可建建筑面積約13萬元/平方米，由上海張江（集團(tuán)）有限公司競得，成交價格為7.24億元，成交樓面單價為5569元/平方米。另一宗地塊位于嘉定區(qū)嘉定新城，土地面積約2.85萬元/平方米，可建建筑面積7.13萬元/平方米，由上海嘉定新城發(fā)展有限公司競得，成交價格為4.24億元，成交樓面單價為5950元/平方米。項(xiàng)目建成后至少提供1897套租賃住房房源，兩宗土地上所建物業(yè)嚴(yán)格按照“只租不售”模式管理。
近日，上海市規(guī)劃和國土資源局在其官網(wǎng)掛牌出讓這兩宗地塊時，許多大型開發(fā)商都表現(xiàn)出了拿地的熱情，最終競得兩宗地塊的均為國有企業(yè)。有消息指出，雖然有超過30家房地產(chǎn)企業(yè)提交了競買申請書，但兩宗地塊卻各自只有1家企業(yè)提交競買保證金。
自持物業(yè)租賃，可否實(shí)行稅收減免
如果能對房地產(chǎn)企業(yè)的“只租不售”模式實(shí)行相應(yīng)的稅收減免優(yōu)惠政策，能夠促進(jìn)企業(yè)在“只租不售”模式上的參與度。如此一來，地產(chǎn)市場活躍了，成交增加了，稅收的總量也自然隨之增長。
目前多地政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按比例自持物業(yè)用于出租，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持物業(yè)從出售轉(zhuǎn)向出租，從土豪轉(zhuǎn)向收租婆，不賺快錢、大錢，改收慢錢、小錢。如何攤薄成本至關(guān)重要。
近日，廣州市政府辦公廳發(fā)布了《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，其第三條中明確要求落實(shí)出租住房稅收優(yōu)惠政策，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實(shí)施營改增試點(diǎn)前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計(jì)稅辦法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持物業(yè)住房出租，是否可參照個人出租住房出臺相應(yīng)的稅收優(yōu)惠，因?yàn)樵诩?xì)水長流的租金收入模式下，稅收減免將成為降低成本的重要手段。
對個人出租房屋應(yīng)加強(qiáng)稅收征管
目前的個人出租市場非常活躍并且有明顯上升趨勢。在“租售同權(quán)”的政策利好下，有大量個人存量房進(jìn)入租賃市場。但是由于大部分是個人對個人的租賃并不開具發(fā)票，給稅收征管帶來很大困難。
綜上所述，個人出租房屋的稅務(wù)處理如下：
1.營改增后對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。
例如，個人出租住房，取得租金收入為4.2萬元（含稅），換算不含稅價=4.2÷（1＋5%）＝4（萬元），應(yīng)繳納增值稅=4×5%＝0.2（萬元），減按1.5%繳納增值稅，即0.06萬元。
2.其他個人（自然人）采取一次性收取租金的形式出租不動產(chǎn)，取得的租金收入可在租金對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。
例如，個人出租不動產(chǎn)一次性取得2年租金24萬元，平攤到租賃期間，平均每月租金1萬元（小于3萬元），可以享受免征增值稅的優(yōu)惠政策。
3.對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅。
對個人出租住房取得的所得，暫減按10%的稅率征收個人所得稅，每次取得租賃收入（不含增值稅），扣除相關(guān)稅費(fèi)、修繕費(fèi)后不超過4000元的，減除費(fèi)用800元；4000元以上的，減除20%的費(fèi)用，其余額為應(yīng)納稅所得額。
4.城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅和印花稅等稅費(fèi)也各有優(yōu)惠。
對于個人出租住房的行為及其簽訂的合同：
1.免征城鎮(zhèn)土地使用稅；
2.房產(chǎn)稅減按4%征收；
3.免征印花稅。
“租售同權(quán)”從本質(zhì)上體現(xiàn)的是公平，利用稅收杠桿鼓勵和刺激租賃市場，讓稅務(wù)成本在企業(yè)總成本之中占到合理的比例。同時，“租售同權(quán)”最終造福的是普通百姓，如何優(yōu)化設(shè)計(jì)房屋租賃雙方的稅收政策，切實(shí)給百姓帶來生活和經(jīng)濟(jì)上的實(shí)惠，也是值得我們?nèi)ヌ剿鞯摹?
