納稅籌劃
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開發商未經許可代收契稅有風險
發文文號：[0]0號 發文單位： 時間:2017-08-03 15:34:22 點擊:
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商品房作為一種特殊商品，其項目建設周期較長，所需資金量較大，涉及的產權手續繁雜，房地產開發商把代收業主購房契稅作為行業慣例，雖然看似方便了購房業主辦證，但是這一慣例卻存在潛在的稅務風險。
契稅是對在我國境內轉移土地使用權和房屋所有權時，根據當事人雙方簽訂的契約，以發生權屬轉移的土地、房屋為課稅對象，向土地房屋的承受人征收的一種稅。契稅作為一種財產行為稅，其納稅人為不動產的承受者，納稅義務發生時間為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者是納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。目前房地產開發商未取得許可代收契稅，其風險主要表現在三個方面。
風險一：代征手續不合法
不少房地產開發商在代收契稅的潛規則影響下，在并未取得稅務機關委托代征許可時代收契稅，直接違反了《稅收征收管理法》第二十九條的規定，除稅務機關、稅務人員以及經稅務機關依照法律、行政法規委托代征的單位和個人外，任何單位和個人不得進行稅款征收活動，否則，將承擔《稅收征管法》規定的法律責任。
風險二：納稅人與法律規定不一致
因房地產開發商并不是法律意義上的契稅納稅人，稅務機關向房地產開發商追繳稅款，與法無據，相應的執法文書無法向其送達，追征程序無法履行，即便是雙方達成一致，可以從房地產開發商處追繳稅款，假如房地產開發商挪用了稅款，導致無法及時清繳稅款，那么稅務人員也應承擔相應的失職、瀆職風險。
風險三：買賣雙方信息不對稱
由于房地產開發商代收契稅的主要理由是為購房者辦理房產證、土地證，至于契稅是否應該由房地產開發商代收，代收的稅率執行的正確與否，代收后房地產開發商是否繳入稅務機關，房地產開發商是否已經到房管、土地部門履行辦證手續，這些信息購房者并不能夠及時掌握。假如涉及違規代征情形，稅務機關在向房地產開發商追繳無果的情況下，只有依法向納稅人即購房者追繳稅款。那么，購房者勢必處于重復納稅的尷尬境地。
筆者認為，房地產開發商明知未取得許可的仍代收業主購房契稅是違法的，卻在很長時間里作為行業慣例違規代收契稅，無非是房產證辦理限制、利益驅使和購房業主缺乏維權意識等因素造成的。
因素一：現行管理制度約束條件下，購房者通過房地產開發商辦理房產證實屬無奈選擇。從房管部門對“一手房”辦證的流程來看，取得土地（土地證）——開發商品房（取得預售證）——初始登記——售樓（與購房者簽訂合同）——繳納稅（契稅）費款（取得發票）——辦理房產證。前期立項、土地規劃等手續是以房地產開發商名義辦理的，而在辦理房產證時，房管部門要求提供除了購房合同、完稅發票外，還需要提供買賣雙方身份證明、初始房產證以及房地產開發商的授權委托書，來確定雙方買賣的真實意愿。然而在實際操作中，房管部門為了減少工作量、簡化辦理手續，對“一手房”辦證形成只對房地產開發商不對個人的“不成文規矩”。同時在買賣雙方中購房者處于弱勢地位，要從房地產開發商處獲得開發商的身份證明以及“大房產證”。因此，絕大多數購房者都選擇在簽訂合同、繳納購房款時，將契稅交給了房地產開發商代為繳稅。
因素二：房地產開發商受利益驅使，以代收契稅的名義，緩解自身資金壓力。由于商品房開發屬于資金密集型行業，從取得土地到開發建設，所需的開發資金體量龐大。所以不少房地產開發商直接打起了違規代收契稅的主意，明知是為購房者辦證代收的契稅，又不及時解繳稅務機關，卻將代收的契稅挪作他用，直接用以自身資金周轉，成為房地產開發商的無息貸款，甚至造成國家稅收和購房者的利益受損。
因素三：購房者缺乏稅法常識和自身維權的意識。有相當一部分購房者不了解辦證程序，也不知曉契稅稅率、納稅義務發生時間等政策，更不明白代征契稅必須由稅務機關授權委托代征，加之房地產開發商又以方便業主為由代收契稅，多數購房者也覺得自己辦證麻煩，還是直接將契稅交給房地產開發商代為繳稅辦證好。
筆者認為，目前房地產開發商違規代收契稅極易造成買賣雙方的矛盾，也容易產生稅收征管風險。因此，稅務機關必須采取相應措施。
建議
1.進一步完善法律法規和管理制度，杜絕房地產開發商未經許可代收契稅。雖然《稅收征收管理法》第七十八條規定，未經稅務機關依法委托代征稅款的，責令退還收取的財物，依法給予行政處分或者行政處罰；致使他人合法權益受到損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。但是，怎樣執行行政處分或行政處罰并未規定，例如有違規代征，怎么罰，罰多少，并無具體標準，實際操作起來十分困難。因此，要進一步明確處分或處罰標準，以便于對違規代征行為執行處罰，遏制房地產開發商違規代征行為。同時，完善代征管理制度，對經營具有一定規模、誠信度高的納稅人依法授權其代征所開發樓盤的契稅，未經授權的一律不允許代收契稅，最大限度減少代征的稅收風險。
2.進一步完善“先稅后證”控管辦法。由省級人民政府確定將房管部門和土地管理部門作為契稅的委托代征單位。《中華人民共和國契稅暫行條例細則》第二十條規定，征收機關可以根據需要，委托有關單位代征契稅，具體代征單位由省、自治區和直轄市人民政府確定。
3.進一步加強稅收政策宣傳。稅務機關要充分利用網絡、媒體以及每年的房地產交易會等平臺，加強對契稅征收的政策宣傳，讓每個購房者在房屋買賣活動中，及時了解契稅納稅環節、納稅義務發生時間、稅率、如何繳納等政策。
契稅是對在我國境內轉移土地使用權和房屋所有權時，根據當事人雙方簽訂的契約，以發生權屬轉移的土地、房屋為課稅對象，向土地房屋的承受人征收的一種稅。契稅作為一種財產行為稅，其納稅人為不動產的承受者，納稅義務發生時間為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者是納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。目前房地產開發商未取得許可代收契稅，其風險主要表現在三個方面。
風險一：代征手續不合法
不少房地產開發商在代收契稅的潛規則影響下，在并未取得稅務機關委托代征許可時代收契稅，直接違反了《稅收征收管理法》第二十九條的規定，除稅務機關、稅務人員以及經稅務機關依照法律、行政法規委托代征的單位和個人外，任何單位和個人不得進行稅款征收活動，否則，將承擔《稅收征管法》規定的法律責任。
風險二：納稅人與法律規定不一致
因房地產開發商并不是法律意義上的契稅納稅人，稅務機關向房地產開發商追繳稅款，與法無據，相應的執法文書無法向其送達，追征程序無法履行，即便是雙方達成一致，可以從房地產開發商處追繳稅款，假如房地產開發商挪用了稅款，導致無法及時清繳稅款，那么稅務人員也應承擔相應的失職、瀆職風險。
風險三：買賣雙方信息不對稱
由于房地產開發商代收契稅的主要理由是為購房者辦理房產證、土地證，至于契稅是否應該由房地產開發商代收，代收的稅率執行的正確與否，代收后房地產開發商是否繳入稅務機關，房地產開發商是否已經到房管、土地部門履行辦證手續，這些信息購房者并不能夠及時掌握。假如涉及違規代征情形，稅務機關在向房地產開發商追繳無果的情況下，只有依法向納稅人即購房者追繳稅款。那么，購房者勢必處于重復納稅的尷尬境地。
筆者認為，房地產開發商明知未取得許可的仍代收業主購房契稅是違法的，卻在很長時間里作為行業慣例違規代收契稅，無非是房產證辦理限制、利益驅使和購房業主缺乏維權意識等因素造成的。
因素一：現行管理制度約束條件下，購房者通過房地產開發商辦理房產證實屬無奈選擇。從房管部門對“一手房”辦證的流程來看，取得土地（土地證）——開發商品房（取得預售證）——初始登記——售樓（與購房者簽訂合同）——繳納稅（契稅）費款（取得發票）——辦理房產證。前期立項、土地規劃等手續是以房地產開發商名義辦理的，而在辦理房產證時，房管部門要求提供除了購房合同、完稅發票外，還需要提供買賣雙方身份證明、初始房產證以及房地產開發商的授權委托書，來確定雙方買賣的真實意愿。然而在實際操作中，房管部門為了減少工作量、簡化辦理手續，對“一手房”辦證形成只對房地產開發商不對個人的“不成文規矩”。同時在買賣雙方中購房者處于弱勢地位，要從房地產開發商處獲得開發商的身份證明以及“大房產證”。因此，絕大多數購房者都選擇在簽訂合同、繳納購房款時，將契稅交給了房地產開發商代為繳稅。
因素二：房地產開發商受利益驅使，以代收契稅的名義，緩解自身資金壓力。由于商品房開發屬于資金密集型行業，從取得土地到開發建設，所需的開發資金體量龐大。所以不少房地產開發商直接打起了違規代收契稅的主意，明知是為購房者辦證代收的契稅，又不及時解繳稅務機關，卻將代收的契稅挪作他用，直接用以自身資金周轉，成為房地產開發商的無息貸款，甚至造成國家稅收和購房者的利益受損。
因素三：購房者缺乏稅法常識和自身維權的意識。有相當一部分購房者不了解辦證程序，也不知曉契稅稅率、納稅義務發生時間等政策，更不明白代征契稅必須由稅務機關授權委托代征，加之房地產開發商又以方便業主為由代收契稅，多數購房者也覺得自己辦證麻煩，還是直接將契稅交給房地產開發商代為繳稅辦證好。
筆者認為，目前房地產開發商違規代收契稅極易造成買賣雙方的矛盾，也容易產生稅收征管風險。因此，稅務機關必須采取相應措施。
建議
1.進一步完善法律法規和管理制度，杜絕房地產開發商未經許可代收契稅。雖然《稅收征收管理法》第七十八條規定，未經稅務機關依法委托代征稅款的，責令退還收取的財物，依法給予行政處分或者行政處罰；致使他人合法權益受到損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。但是，怎樣執行行政處分或行政處罰并未規定，例如有違規代征，怎么罰，罰多少，并無具體標準，實際操作起來十分困難。因此，要進一步明確處分或處罰標準，以便于對違規代征行為執行處罰，遏制房地產開發商違規代征行為。同時，完善代征管理制度，對經營具有一定規模、誠信度高的納稅人依法授權其代征所開發樓盤的契稅，未經授權的一律不允許代收契稅，最大限度減少代征的稅收風險。
2.進一步完善“先稅后證”控管辦法。由省級人民政府確定將房管部門和土地管理部門作為契稅的委托代征單位。《中華人民共和國契稅暫行條例細則》第二十條規定，征收機關可以根據需要，委托有關單位代征契稅，具體代征單位由省、自治區和直轄市人民政府確定。
3.進一步加強稅收政策宣傳。稅務機關要充分利用網絡、媒體以及每年的房地產交易會等平臺，加強對契稅征收的政策宣傳，讓每個購房者在房屋買賣活動中，及時了解契稅納稅環節、納稅義務發生時間、稅率、如何繳納等政策。
