房地產納稅審核之五——房地產企業開發項目相關證件如何審核

發文文號：[0]0號 發文單位： 時間:2007-11-19 10:52:24    點擊: 612

房地產開發項目的相關證件一般包括土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程開工許可證（開工證）和商品房銷售（預售）許可證等五種，簡稱“五證”。

　　一般地講，這些證件與我們所做的稅收審核并無直接的關聯，它們更多體現的是房地產開發企業及其所開發的項目在多項行政許可制度下的合法性，“五證”實際上是國家各職能管理部門對房地產開發行業所采用的必要的管理手段以及準入證明。

　　1．土地使用權證土地使用權證是土地使用權的法律憑證，由國家土地資源管理部門頒發，其內容一般包括土地使用者名稱、土地坐落地、地號、土地面積等。在土地登記內容發生變更及權利設定變更、注銷的情況下，持證人必須按照相關的規定申請辦理變更土地登記。也就是說，在存在變更事項的前提下，房地產應取得的土地使用權證是變更后有效的文本。

　　與該證相關的文件是開發商與國家土地管理部門簽有的土地出讓合同。一般來講，土地出讓合同的時間應早于土地使用權證的時間，并且其內容和指標應與土地使用權證完全一致。與土地使用權證一樣，土地出讓合同有可能存在補充文本和條款，這是在審核中應該注意的。

　　2．建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證是在城市規劃區內許可用地的法律憑證，由城市規劃行政主管部門頒發，其內容一般包括用地單位、用地項目名稱、用地位置、用地面積等，并附有地形圖和附件說明。

　　3．建設工程規劃許可證建設工程規劃許可證是城市規劃區內許可建設各類工程的法律憑證，由城市規劃行政主管部門頒發，其內容包括建設單位、建設項目名稱、建設位置、總造價等內容，后附工程設計總平面圖。與土地使用權證和建設用地規劃許可證不同的是，建設工程規劃許可證可以按開發期或開發類別（如商用房、住宅、公寓等）分別取得，一個開發項目有可能持有若干個建筑工程規劃許可證。

　　建設工程規劃許可證的內容，有時可以為確定稅收事項提供法定依據。比如許可證中列明的人防面積、管理用房面積以及作為配套設施的學校、醫院、幼兒園的面積，可以為最終確定開發商的可售面積與不可售面積提供依據。而對于開發產品類別（如商用、車庫、公寓、住宅、別墅等）的定性，則可能使其成為不同的稅收對象。如土地增值稅的預征比例，有可能因開發產品的類別不同而有所不同。

　　4．建設工程開工許可證建設工程開工許可證是建筑工程準予施工的法律憑證，由建設委員會頒發，其內容包括建設單位、工程名稱、建設地址、開工日期及預計竣工日期等內容。

　　5．商品房銷售（預售）許可證商品房銷售（預售）許可證是開發產品準予銷售的法律憑證，由國家房屋管理部門或建設委員會頒發，其內容包括開發企業名稱、項目名稱、房屋坐落地、銷售范圍、建筑面積等。一般情況下，該證的出具應與建筑工程規劃許可證的范圍、內容基本一致。

　　除了上述五證之外，還有兩種與開發項目有關的文件在審核中應予以關注。

　　一是建筑工程竣工備案表。該表是建筑工程竣工驗收備案的法律性文件，由當地建設委員會制訂統一格式，開發建設單位填寫并由勘查單位、設計單位、施工單位、監理單位逐一簽署意見，同意竣工驗收。該備案表最后確定的竣工驗收時間即為工程竣工時間。

　　在稅收上，工程竣工時間是一個重要的時間概念。與其相關的稅收事項包括：

　　1．開發產品完工后，開發企業應根據收入的性質和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開發產品實際銷售收入的毛利額。竣工證明已報房地產管理部門備案的開發產品即視為已經完工。

　　2．在完工前發生的利息費用應配比計入開發成本，在完工后發生的，可直接計入期間費用在企業所得稅前扣除。

　　3．工程竣工時間可以作為土地增值稅清算的時間界限。當房地產開發項目全部竣工完成銷售時，或者已竣工驗收的房地產開發項目已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上時，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用時，均應進行土地增值稅清算。

　　二是房屋測繪報告書。該報告是測繪部門對于開發產品面積出具的具有技術權威性質的法律文件，它的各項數據將是確定產品銷售情況并確定涉稅事項的重要依據。

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