房地產開發企業所開發的產品面積是稅收審核的一個基本數字指標，它可以幫助確定諸如開發成本總額、產品單位成本、應結轉的銷售成本等重要的指標，進而影響最終的稅款計算（包括企業所得稅和土地增值稅）。
確定開發產品面積的用途
房地產開發企業的開發產品就是商品房，它一般包括總建筑面積、可售面積和不可售面積、已售面積和未售面積等指標。
1.總建筑面積用以對開發產品有一個總體的掌握，并用以測算其他分解指標的正確性；
2．從數字上說，可售面積與不可售面積之和應該等于總建筑面積。確定可售面積和不可售面積的用途是用以計算開發產品的單位成本。很明顯，在開發成本總額一定的情況下，不可售面積越多，單位成本就越高，反之亦然。
3．從數字上說，已售面積與未售面積應該等于總可售面積之和。確定已售面積和未售面積的用途是用以確定應結轉的主營業務收入和主營業務成本。在單位成本已經確定的情況下，已售面積越多，可以結轉的成本就越多，反之亦然。因為，我們永遠只能根據收入與成本配比的原則來結轉收入和成本，本期確定的已售面積多，意味著結轉的收入多，成本亦多，同時意味著將來可以結轉的收入和成本就越少。在開發產品全部銷售完畢的時點上，收入和成本全部結轉完畢，已售面積和未售面積也失去其應有的意義，所以結轉只是一個時間問題，如果企業在某一時點少計了已售面積，充其量是延遲了稅款的繳納，而不涉及稅款總額的減少。
可售面積與不可售面積的劃分
從形式上看，可售面積應包括商品房的套內面積和分攤面積，不可售面積一般包括人防面積、非營利性的社會公共事業設施（包括物業辦公場所、變電站、熱力站、水廠、居委會、派出所、托兒所、幼兒園、學校、醫院、郵電通信、自行車棚、公共廁所等），以及其他不得在業主購買面積范圍內分攤的設施面積等。
從實質上看，可售面積與不可售面積的劃分標準是其產權的歸屬。一是將來產權歸業主所有的面積一般就作為可售面積，如商品房的套內面積、分攤面積，如產權歸業主所有的停車位等；二是產權歸開發商所有的面積也應作為可售面積，如開發商轉為自用的開發產品即屬于可售面積中的未售面積；三是將來需要向其他方面移交產權的設施面積一般作為不可售面積，如配套設施中的學校需要向教育部門移交產權，醫院需要向衛生部門移交產權，人防設施需向人防管理部門移交產權等。
在一些特殊的情況下，按產權歸屬劃分可售與不可售面積則可能遇到困難，比如某一住宅小區，開發商為了提高小區檔次，在小區內建有會所、健身房等高檔娛樂設施，購房時開發商已經明確承諾業主可以免費享受或低價享受這些設施，并在購房合同中約定了條款。在這種情況下，這些設施的面積雖然不包括在業主的產權面積內，但業主卻可以在一定期限內享有使用的權利，換句話說，業主買房所支付的價款中就已經包含了這種權利。如果開發商將其出售，則會侵害業主的利益并且違背了合同的承諾。所以，雖然開發商名義上對這些設施擁有產權，但卻不能用于出售。因而，我們也應將其作為不可售面積。
確定開發產品面積的方法
1．總建筑面積可以通過審核項目的立項批文和建筑規劃許可證獲得。由于批文和許可證均是在工程建設前取得的，因此相對實際的建筑面積應該有一定的誤差，需要與最終的實測報告相核對。
2．可售面積和不可售面積應通過建筑規劃許可證和房屋土地測繪技術報告書獲得。一般情況下，建筑規劃許可證標有地上面積、地下面積、人防面積等具體數字，配套設施則一般標有“學校”、“醫院”等字樣，我們可以通過這些內容進行分析以對可售面積和不可售面積進行劃分；房屋土地測繪技術報告書則更加精確，它一般列有房屋建筑面積總表、房屋建筑面積分層匯總表、共有共用建筑面積分層匯總表、房屋分戶建筑面積分攤計算明細表及房屋分層平面示意圖等具體內容，其中的內容和數字十分詳盡準確，是我們最可依賴的證明性文件。
3．已售面積和未售面積主要應通過銷售部門的銷售明細表獲得。開發商提供的銷售明細表應包括所有開發產品在內，已售部分填有客戶名稱、購買房屋的棟號與房號、合同號、簽約日期、簽約面積、合同單價、合同金額、實測面積等內容，未售部分以空白形式列入表內。這里需要注意的是，凡開發企業轉作固定資產或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產的開發產品，均應作為已售面積并按照同類開發產品的平均銷售價格確定收入并計入主營業務收入總額中。
開發產品面積確定后，我們可以按以下公式計算單位成本和應結轉的銷售成本：開發產品單位成本=開發成本總額÷總可售面積本期應結轉的銷售成本=開發產品單位成本×本期已售面積至此，房地產企業開發產品面積的審核基本結束。
